באילו שכונות בארץ תמצא תשואה גבוהה עם שוכרים יציבים?

כל משקיע הפועל בתחום הדירות להשקעה מחפש אחר תשואה גבוהה תוך השכרה לדיירים בטוחים. הבעיה היא שלרב 2 הדרישות הללו לא מתקיימות כמעט אף פעם. במקום בו נמצא תשואה גבוהה לא נמצא לרב שוכרים בעלי יכולת כלכלית ויציבות גבוהה, ולעומת זאת במקום בו יהיו שוכרים בטוחים נתקשה למצוא תשואה הגבוהה מ-5%.

האתגר הטמון במלאכת חיפוש הדירה האופטימלית להשקעה הוא, מציאת נקודת האיזון בין השוכר היציב ביותר תוך השגת התשואה המקסימלית. לפניכם 4 איזורים בהם ניתן למצוא גם דירות להשקעה עם תשואות שבין 6%-8% וגם שוכרים יציבים:

העיר שדרות – בשכונות שבקרבת מכללת ספיר – למרות ירי הטילים לעבר העיר, היא עדיין נהנת מפריחה אקדמית. זאת, בזכות מכללת ספיר המצליחה לשמר ואף להגדיל כל שנה את כמות הסטודנטים המגיעים ללמוד בה. המכללה הצטיינה בשנים האחרונות בתחומי הקולנוע והתקשורת וכיום לומדים בה כ-9,000 סטודנטים. בעיר ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחירים של 300,000 -400,000 שקלים אותן ניתן להשכיר בעבור מחיר של כ-1,800-2,200 שקלים בחודש.

שכונת הדר עליון שבחיפה – שכונה זו מתחלקת ל-2 הדר עליון והדר תחתון. שכונת הדר עליון היא אחת מהשכונות המועדפות על הסטודנטים הלומדים באוניברסיטת חיפה וניתן למצוא בה נכסים במחיר של כ-380,000 שקלים ומעלה אותם ניתן להשכיר בעבור כ-2,200 שקלים.

שכונת הדר תחתון שבחיפה - בשנים האחרונות שכונה זו חוותה שינוי גדול, כאשר אוכלוסיה חרדית, לרב מחסידות בעלז החלה להיכנס לשכונה. החרדים, החליפו את האוכלוסייה המקומית, בעלת המעמד הסוציואקונומי הנמוך, שגרה באיזור זה עד לפני מספר שנים. בואם של החרדים הכניס את השכונה למעגל האיזורים האטרקטיביים על ידי מחפשי התשואה הגבוהה, אך עם זאת יש לקחת בחשבון כי ברגע שהחרדים יהיו רב בשכונה, המחירים יתייצבו ולא יהיה פוטנציאל עתידי לעליית מחירים.

קרית שמונה – צפונית לקרית שמונה נמצאת מכללת תל חי, הרושמת בשנים האחרונות גידול מתמיד בסטודנטים המבקשים ללמוד בה. קצב הגידול של המכללה גבוה הן מקצב בניית מעונות הסטודנטים והן מקצב בניית הדירות החדשות באיזור ולכן הביקוש להשכרת דירות בעיר רק מתחזק. מי שמחפש תשואה של 7% ומעלה עם שוכרים יציבים יכול להתמקד באיזורים הנמצאים בחלקה הצפוני של העיר ובקרבת כביש תל חי – המשמש כטרמפיאדה של הסטודנטים למכללה. מעבר לתשואה הגבוהה, לנכסים בעיר עשוי להיות פוטנציאל עליית ערך עתידי. המחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בקרית שמונה הוא 4,700 שקלים למ"ר, כ-25% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בצפת, כ-33% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה במעלות וכ-45% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בכרמיאל (2 הערים הקרובות לקרית שמונה).

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

הבהלה לממ"ד

בעקבות סבב הלחימה האחרון בדרום (שימו לב שהביטוי "סבב לחימה" החליף את המילה מלחמה) עלו מחירי הדירות עם הממ"דים באיזור הדרום. אך האם יש הצדקה לעליית המחיר של דירות אלו או שבעלי הבתים פשוט נתפסו לחמדנות חסרת פרופורציות? כדי לנתח מה צפויים להיות מחירי הדירות עם הממ"דים בעתיד, נבחן מה היו תוצאותיהם של 2 מקרי עבר דומים.

מחירי הדירות בשדרות על רקע הפגזות של 2007- 2008

בשנת 2008 הופגזו ערי הדרום במטחי קסאמים כבדים, תוך אבידות רבות ברכוש. מחירי הדירות בעיר שדרות צללו ומשקיעים זריזים, ביניהם רבים מאיזור מרכז הארץ, הסתערו על שוק הנדל"ן הגוסס בעיר ורכשו דירות מכל הבא ליד. המחיר הממוצע לדירות 3 חדרים לפני ההפגזות של 2007 עמד על 280,000 שקלים, כאשר בשיא ההפגזות במרץ 2008 עמד מחירה של דירה מסוג זה על 210,000. עם זאת, לאחר כשלושה חודשים בלבד חזר המחיר של דירת 3 חדרים בעיר לרמה של 310,000 שקל. ממקרה זה ניתן לראות כי הפאניקה הקצרה שהשפיעה על מחירי הנדל"ן בעיר נמשכה לאורך 15 חודשים בלבד.

מחירי הדירות בקרית שמונה על רקע מלחמת לבנון השניה

במרץ 2006 עמד המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים בקרית שמונה על רמה של 330 אלף שקל, כאשר 4 חודשים לאחר תום המלחמה עמד המחיר של דירות מסוג זה על 260 אלף שקלים בלבד. עם זאת, במרץ 2007 חזרו המחירים לרמה של 340 אלף שקל. ניתן לראות שכמו במקרה הקודם, גם במלחמת לבנון השניה הגיבו מחירי הדיור בצורה דומה ולאחר ירידה של כ-20% חזרו מחירי הדיור לרמתם מלפני המלחמה.

מ-2 מקרים אלו נוכל להסיק לגבי מחירי הדירות עם הממ"דים, שהושפעו כתוצאה מסבב הלחימה האחרון ברצועת עזה. ככל הנראה מחירי הממ"דים ישארו גבוהים בטווח זמן הקצר, אך עושה רושם שבעוד כשנה הם ישובו למחירם מלפני הלחימה האחרונה ברצועה. ככל הנראה הזיכרון הקצר  או יותר נכון אפקט השיכחה של הציבור יפעל בצורה דומה גם במקרה הנוכחי. 

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

החיסכון ברכישת דירה בקבוצת רכישה אל מול רכישת דירה מקבלן

רוכשים רבים המתעניינים ברכישת דירה, שמעו בוודאי על קבוצות רכישה ועל החיסכון הכספי הגדול הטמון בקניית דירה במסגרת זו. עם זאת, רבים עדיין לא מכירים מהם היתרונות של קבוצת רכישה. בכתבה זו נעסוק ביתרונות העיקריים של רכישת דירה בקבוצת רכישה על פני רכישתה מקבלן:

1)      ביטחון כלכלי – ברכישת דירה מקבלן מקבל הדייר ערבות על פי חוק המכר. ערבות זו, מבטחת את השקעתו בדירה. כלומר מעל סכם של 15% צריך הקבלן לספק ערבות בנקאית לרוכש בעבור כספו. עם זאת, את הרישום על הנכס מקבל הלקוח רק מספר שנים לאחר איכלוס הבניין. בקבוצת רכישה, יקבל הרוכש רישום של זכותו בלשכת רישום המקרקעין עם רכישת הקרקע ולא יצטרך להמתין עד תום בניית בניין המגורים.  

2)      חיסכון ברווח היזמי - כשקבלן מתחיל פרויקט בנייה הוא מעמיס על הדירות רווח יזמי של 25%-30% מסך העלות של כל הדירות בפרויקט. רווח זה אמור לגלם את הרווח היזמי של הקבלן בפרויקט. בקבוצת רכישה המארגן מושך לעצמו רווח של 4%-7% בלבד מסך הפרויקט. חיסכון זה הוא למעשה החיסכון הגדול ביותר שישיג רוכש בהצטרפות לקבוצת רכישה.

3)      חיסכון במימון הבנקאי – קבלן רוכש את הקרקע לפני שיש לו רוכשים, ע"י מימון אותו הוא לוקח מבנק מלווה. מסיבה זו, על הרוכש לממן את הריבית שהקבלן צריך להחזיר לבנק המלווה בעבור הזמן שבין רכישת הקרקע ע"י הקבלן לבין מכירת הדירה ללקוח. בקבוצת רכישה הלקוח רוכש את הקרקע עם ההצטרפות לקבוצה ולכן הוא לא צריך לממן את המימון הבנקאי על הקרקע אותו מממן הקבלן.

4)      חיסכון בהצמדת מדד – כשרוכש קונה דירה מקבלן הוא משלם לקבלן על הדירה בתשלומים. הקבלן יצמיד כל אחד מתשלומים אלו למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. עם זאת לקבלן מוצמד המדד לעלות הבנייה בלבד (ע"י ספקי הבנייה השונים) בעוד שללקוח מוצמד המדד בעבור כל עלות הדירה. בקבוצת רכישה יוצמדו ללקוח מחירי הבניה בלבד ולא המחיר הכולל של הדירה.

מאת ישראל הס - מארגן קבוצת רכישה בירושלים

2 דירות אחרונות בקבוצת רכישה בירושלים – במחיר של 20% פחות ממחיר השוק

2 דירות אחרונות בירושלים במחיר של 20% מתחת לשוק (בהשוואה למחירי דירות יד שניה שנמכרו באיזור בתקופה האחרונה – הבדיקה בוצעה מול מאגר המידע של רשות המסים), במסגרת קבוצת הרכישה בשכונת נחלאות.

קבוצת הרכישה נחלאות הצעירה: פרויקט נחלאות הצעירה ממוקם ברחוב אילת הנמצא בלב שכונת נחלאות, במרחק הליכה משוק מחנה יהודה ומאיזור הבילוים החדש של ירושלים. האיזור נהנה מהשקט והאינטימיות המאפיינת את השכונה. בפרויקט 5 דירות מגורים וקומת מרתף. חלק זה של נחלאות נהנה מביקושים גבוהים מצד משקיעים, המזהים את הפוטנציאל הנדל"ני בשכונה וממשפחות צעירות המבקשות להינות מהנוחות שבמגורים במרכז ירושלים עם השקט והפרטיות המאפיינות את נחלאות.

לדף הפרויקט – קבוצת רכישה בשכונת נחלאות בירושלים

קבוצת רכישה - העידן החדש לפנינו

קבוצות הרכישה, שהופיעו בארץ בסערה בעשור האחרון, עוברות כרגע לשלב חדש באבולוציית ההתפתחות שלהן. הקבוצות, שעד לפני 2011 סיפקו לרוכשיהן חיסכון שנבע ברובו מהטבות מס, איבדו כמעט לגמרי יתרון זה וכיום הן מתבססות בעיקר על חיסכון הרווח היזמי ועלויות המימון. עובדה זו, הוציאה קבוצות רכישה רבות מהשוק והותירה בו את הקבוצות המקצועיות יותר. במאמר זה ננסה לסקור מהו מצבן של קבוצות הרכישה מ-2011 ומהן האתגרים העומדים בפניהן בעתיד.

קבוצות רכישה מ-2011

משנת 2011 חייבו רשויות המס, את כל מי שמוכר קרקע פרטית לקבוצות רכישה, בתשלום מע"מ על הקרקע. בעל הקרקע מצידו, מעביר את חבות המע"מ לפתחם של הרוכשים, מה שמחייב אותם בתשלום מס ערך מוסף על רכיב הקרקע. עובדה זו ניטרלה את אי תשלום המע"מ על הקרקע, ממנו נהנו הרוכשים, דרך קבוצות הרכישה והורידה במידה רבה את האטרקטיביות שלהן.

קבוצת רכישה קטנה, המעוניינת לשרוד במצב שנוצר חייבת להיות מנוהלת היטב כך שתדע לספק חיסכון משמעותי למרות היעלמות מקלט המס שהיה קיים לפני 2011. קבוצות אלה, יכולות להתמקד עדיין בחיסכון עלויות המימון עם רכישת הקרקע, כמו גם בחיסכון של עלויות הבנייה.

לקבוצות הגדולות היה הרבה יותר קל, מכיוון שהן בין כה וכה רכשו את הקרקע מגורם מסחרי ולכן ממילא מחיר רכישת הקרקע היה כולל מע"מ. האתגר של קבוצות הרכישה הגדולות נשאר כמו תמיד האתגר הניהולי הכרוך בתיפעול קבוצת אנשים גדולה.

עליית המחירים מחזירה את קבוצות הרכישה אל השוק

למרות היעלמותן של קבוצות רכישה רבות מהשוק, עליית המחירים שהחלה בחודש אפריל 2012 עשויה להחזיר קבוצות רכישה ספורות אל שוק הדיור. זאת, כתוצאה מהחיסכון הפוטנציאלי המשמעותי במחיר הדירה, הכולל את עליית המחיר המשוערת בשנים הבאות ובנוסף את החיסכון הרב בין מחיר השוק של הדירה לבין מחיר רכישתה דרך קבוצה.

בנק ישראל מקשה על קבוצות הרכישה

אמנם עליות המחירים האחרונות החזירו קבוצות ספורות אל שוק הדיור, אך מנגד הגבלת המימון למשקיעים (ל-50% בלבד משווי הדירה), שהם חלק ניכר מלקוחותיהם של קבוצות הרכישה, הורידה את האטרקטיביות שברכישת דירה להשקעה דרך קבוצת רכישה.

אמנם לא כל המשקיעים ידירו את רגליהם מהשקעה באפיק זה, אך המשקיעים הממונפים יותר יחפשו השקעות בעלות תשואה גבוהה יותר באפיקים אחרים.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

                                            

קבוצת רכישה בירושלים – מחירי דירות של 22% מתחת למחיר שוק

קבוצת הרוכשים הירושלמית מציגה קבוצת רכישה בת 5 דירות בלבד בשכונת נחלאות, המיועדות לזוגות צעירים ולמשקיעים. מחירי הדירות בקבוצת הרכישה הם החל מ-1,089,000 שקלים לדירת 3 חדרים. המחירים בקבוצת רכישה זו משקפים מחיר הנמוך ב-22% ממחיר השוק של דירות יד שניה דומות שנמכרו באיזור בחודשים האחרונים (זאת לפי מחירי המכירה של דירות אלו במאגר המידע של רשות המסים).

בפרוייקט ייחודי זה, המשווק על ידי קבוצת הרוכשים הירושלמית ומאורגן ע"י החל"צ "דיור בר השגה", יירכשו חברי הקבוצה בשלב הראשון את הקרקע עליו עומד הבית ברחוב אילת 16 ובשלב השני ירכשו את שירותי הבינוי. בית זה ששימש בעברו כגן ילדים משמש כיום כוילה פרטית במרכז העיר. הבניין שייבנה הוא בשטח של כ-440 מ"ר בו יבנו 2 קומות + קומת מרתף + עליית גג. האיכלוס יתרחש בעוד כשנתיים וחצי והבנייה תחל בעוד כשנה (לאחר הוצאת היתר בנייה).

הפרויקט נמצא במרחק הליכה משוק מחנה יהודה ומאיזור הבילוים החדש של ירושלים. כמו כן, בקרבת הפרויקט נמצאים פארקים, מוסדות חינוך וגני ילדים רבים, כמו גם בתי קפה, בארים ותיאטראות. כל זאת עם הפרטיות והשקט המאפיינים את השכונה.

בשל תקנות של בנק ישראל, הפרויקט מיועד לזוגות צעירים שיש ברשותם סכום ראשוני (הון עצמי) של 600 אלף שקלים ומעלה ומשקיעים שיש ברשותם הון עצמי של 800 אלף שקלים ומעלה.

פרטים נוספים על הפרויקט באתר http://www.homeinj.co.il/nachlaot

סופה של קבוצת רכישה בישראל?

המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר סקסי הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת?

סיבות להיעלמות קבוצת רכישה

1) תקנות מיסוי מגבילות - הסיבה העיקרית להיעלמות קבוצת רכישה מנוף הנדל"ן המקומי היא תקנות מיסוי חדשות. בשנת 2011 חוקקה תקנה המחייבת מוכרי קרקע פרטיים לשלם מע"מ על רכיב הקרקע, במוכרו קרקע זו לקבוצות רכישה. המוכר מצידו, מחייב את קבוצת הרכישה בתשלום המע"מ על רכישת הקרקע וכך נוספת לתשלומי הדירה (הנרכשת דרך קבוצת רכישה) עלות של 17% על רכיב הקרקע. כלומר רשויות המס הביאו לירידה של האטרקטיביות בהתארגנות קבוצת רכישה לבניית פרויקטים על קרקע פרטית.

על קרקעות פרטיות ניתן לבנות לרב מספר מצומצם של יחידות דיור (מכיוון שאם הקרקע היא גדולה ומאפשרת בניית מספר רב של יחידות דיור, בעל הקרקע יבחר לרב להתאגד כחברה בע"מ) והיות שקבוצות אלו כמעט נעלמו מהשטח, נעלם גם קהל הרוכשים שרצה לרכוש דירה בקבוצת רכישה מצומצמת.

מה שנותר אפוא הן הקרקעות המסחריות – כלומר קרקעות בהן מוכר הקרקע הוא גוף מסחרי והוא בכל מקרה מחוייב בתשלום מע"מ עם מכירת הקרקע.  

2) מימון בנקאי – הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון הבנקאי לכל תחום הדיור, לא פסחו גם על קבוצות הרכישה שנדרשות לספק הון עצמי רב יותר מבעבר לשם השגת מימון בנקאי. לדוגמא, אם בעבר נדרש מקבוצת רכישה לספק הון עצמי של 35% מחבריה, כיום נדרש מכל רוכש הון עצמי של 40%.

סיבות לפריחה מחודשת של קבוצת רכישה

1) עליית מחירי הדירות - מחירי הדיור חזרו לעלות מחודש אפריל 2012 ואחוזי הרווח של הקבלנים עולים בהתאם. קבוצות הרכישה, שהבשורה העיקרית שלהם היא חיסכון הרווח היזמי, מספקות פתרון מצויין לרוכשים בתקופת עליות מחירים, בה הקבלנים מגדילים את רווחיהם ולכן מציעות אלטרנטיבה אטרקטיבית לרוכשים.

2) התמחות – התחרות העזה שהיתה בין קבוצות הרכישה ביחד עם תקנות המיסוי החדשות, חייבו את קבוצות הרכישה להפגין יצירתיות ומקצוענות רבה יותר מאשר בעבר. לקוחות רבים המודעים למקצוענות שרכשו הקבוצות במהלך השנים הגדילו את נכונותם להצטרף לפרויקטים המוצעים על ידי קבוצות רכישה.

לסיכום, היקפה של קבוצת רכישה ירד וישאר נמוך, אך עם זאת ההתמחות שמציעות קבוצות הרכישה ללקוחות היא רבה יותר.

לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה בירושלים – למי זה כדאי?

השלכותיה של מחאת הדיור השפיעו על מחירי הדירות בערים רבות בארץ, אך נראה שהשפעות אלו כלל לא נתנו את אותותיהן על ירושלים. ראיה לכך אנו מוצאים במחירי המכירה של הדירות בעיר, כאשר בסוף הרבעון השני של 2011 עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר על 1,430,000 שקלים בעוד שבסוף אוגוסט 2012 עמד המחיר הממוצע של דירה על 1,460,000 שקלים. עליה זו של 2% ביחד עם קצב רכישות מוגבר הביאו רוכשים רבים בעיר לקנות דירה דרך קבוצות רכישה בירושלים.

קבוצות רכישה בירושלים, הן מעטות אך מהוות אלטרנטיבה ראויה למחירי הדירות הגבוהים. מעבר ליתרון הגדול של הפחתת מחיר הדירה, הן מספקות לרב תמהיל הומוגני של דיירים ומפרט טכני עדיף מהמפרט הטכני הסטנדרטי.
עם זאת רכישת דירה בקבוצת רכישה לא מתאימה לכל אדם ומי שרוצה לרכוש דירות דרך קבוצת רכישה בירושלים צריך לקחת בחשבון את הסוגיות הבאות:

קבלת החלטות משותפת: בכל קבוצת רכישה ישנו מנגנון של קבלת החלטות משותפות. לרב, הרוכשים בוחרים לעצמם וועד מייצג שיקבל החלטות בשביל כל חברי הקבוצה, אך רמה זו או אחרת של מעורבות נדרשת מכל אחד מחברי הקבוצה ויש להקדיש לכך זמן. בשל קבלת ההחלטות המשותפות, נדרשת מכל רוכש מידה סבירה של שיתוף פעולה ויכולת עבודה בצוות.

המחיר הסופי: המחיר של הדירות בקבוצת רכישה הוא מחיר סופי משוער אותו חישב מארגן הקבוצה בהתאם להוצאות הצפויות. עם זאת, לפעמים יש חריגות במחיר, למעלה או למטה, והרוכשים צריכים להיות ערוכים לכך מבחינה כלכלית.

גודל הקבוצה: ככלל ככל שהקבוצה גדולה יותר הופך תהליך קבלת ההחלטות למורכב יותר. בקבוצה בה קיימים עשרה רוכשים, תהליך קבלת ההחלטות יהיה לרב קצר ויעיל בהרבה מאשר בקבוצה בה ישנם 50 רוכשים.

בנקים: בתחילת מימון פרויקט של קבוצת רכישה הבנקים עשויים אמנם להקשות במקצת על קבוצות רכישה, אך לאחר שהם יקבלו את הבטחונות אותם הם דורשים (לרב  שיעבוד הקרקע עליה יבנה הבניין) הם יהפכו להיות הרבה יותר קואופרטיביים ובמקרים רבים יספקו לרוכשים מימון של עד 70% משווי הדירה. לאחרונה, בשל התקנות החדשות של בנק ישראל, הוגבל המימון אותם הבנקים מוכנים לספק למשקיעים, הרוכשים דירות דרך קבוצות רכישה, ל-50% בלבד משווי הדירה הנרכשת.

קבוצת רכישה בירושלים - פרויקט נחלאות

קבוצת רכישה בירושלים המתגבשת לשם רכישת קרקע ברחוב אילת 16 בשכונת נחלאות, לשם בניית בניין בן 5 דירות לצעירים ולמשפחות הצעירות בירושלים. בפרויקט 4 דירות בנות 3 חדרים ודירה אחת בת 5 חדרים.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית 

השקעות נדלן בירושלים

לאחרונה חזרו משקיעים רבים לחפש השקעות נדלן בירושלים. התשואות הסבירות בירושלים, בהשכרת דירות מגורים, נעות סביב ה-3%-4%. עם זאת, במקרים רבים ניתן להשיג עליית ערך משמעותית כתוצאה מהשקעות בשכונות הנמצאות בהתפתחות מואצת בירושלים.

בשל המחסור בקרקעות לבנייה ועיכובי פרוייקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, מחירי הדיור בירושלים מאמירים בהתמדה, אך לאחר מחקר קצר ניתן לזהות הזדמנויות מעניינות להשקעות נדלן בשכונות המתפתחות של העיר:

שכונת ארמון הנציב: שכונת ארמון הנציב נהנת כיום מביקושים חדים לדירות למגורים. זאת, בשל עליית מחירי הדירות בשכונת ארנונה, שמתרחשת עקב שיווק מאסיבי של מאות דירות יוקרה חדשות בשכונה זו. המחירים בשכונת ארנונה, שנסקו ב-10%-15% בשנה האחרונה יצרו פערי מחירים עצומים בין 2 השכונות והביאו להגדלת הביקושים, בייחוד מצד המשפחות הצעירות, בשכונת ארמון הנציב.

שכונת קטמונים: דירות המגורים בשכונת הקטמונים (בייחוד באיזור קטמון ח' ו-ט') מהווים כרגע הזדמנות רכישה מעניינת ביותר. בעוד כ-3 שנים הסטודנטים השוכרים דירות בשכונת נחלאות, מרכז העיר, מוסררה ורחביה לא יוכלו לעמוד במחירי השכירות הגבוהים ויחפשו את האלטרנטיבה המשתלמת מבחינת מרחק, עלות ואופי (כלומר שכונה שעדיין לא התגבשה מבחינת תמהיל האוכלוסייה שלה כשכונה של משפחות. לדוגמא שכונת ניות כבר מאופיינת באוכלוסייה של משפחות). האלטרנטיבה הקרובה ביותר לכך היא שכונת הקטמונים, בה מתרחשים כיום שינויים רבים, בעוד משפחות מבוגרות מוכרות את דירותיהם לזוגות צעירים ומשקיעים שגילו את השכונה זה מכבר.

שכונת נחלאות: אם בשכונות הקודמות התייחסנו לרכישת דירות להשקעה, הפעם נתייחס אל רכישת נכסים מסחריים. בחלק הצפון מערבי של שכונת נחלאות – ברחוב ניסים בכר ובחלק המערבי של רחוב אגריפס – מתפתח איזור בילויים חדש ואטרקטיבי. האיזור, שעד לפני מספר חודשים פעלו בו עסקים ותיקים, מקבל תנופה מחודשת עם כניסתם של ברים, מסעדות ועסקים הקשורים לחיי הלילה והבילויים. התנופה נמצאת כרגע בשיאה וערכם של הנכסים המסחריים באיזור צפוי לעלות בתקופה הקרובה.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?

בשנה וחצי האחרונות שטף את הארץ גל חדש של יזמויות נדל"ן. גל זה, שהחל מיד לאחר הירידה בפעילות קבוצות הרכישה ב-2011 נקרא "קבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית".

היזמים החדשים, שהחלו להציע מוצר בעל מחיר זול, ביחס למחירי הדירות שהכירו עד אז מחפשי הדירות, הכניסו למודעות הציבור פנטזיה חדשה –  רכישת קרקע חקלאית בזול שתהפוך תוך מספר שנים לדירת מגורים. לכאורה הרוכש יהנה בעסקה גם מהשקעה שתניב מאות אחוזי רווח וגם דירה במחיר מוזל.

מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה.

הטרנד החדשני אמנם טומן בחובו הזדמנויות רבות, אך גם סיכונים לא מעטים הנובעים בעיקר ממחסור במידע נדלני וודאי, לגבי מה הולך לקרות בקרקע? שאלה, שאפילו באגפי התכנון של העיריות השונות לא יצליחו לרב לספק לה תשובה. בשל כך, יש לבצע סדרת בדיקות מקיפה לפני הכניסה לעסקה מסוג זה:

ראשית יש לשאול את מארגן הקבוצה כמה יחידות קרקע מתוך החלקות המוצעות הוא רכש? שאלה זו נועדה לבדוק את האטרקטיביות של העסקה. הרי אם קיימת עסקת נדל"ן אטרקטיבית וזולה מאוד לא ייתכן שמארגן הקבוצה לא ירכוש לפחות אחת מהקרקעות המוצעות. אם מארגן הקבוצה מסרב לענות על התשובה או אם הוא לא רכש את אחת מהקרקעות המוצעות, אז כנראה שהוא יודע היטב שהעסקה לא מספיק אטרקטיבית - הרי מארגן הקבוצה מכיר את העסקה יותר טוב מכם והוא יודע יותר טוב מכם האם יש כאן הזדמנות או חתול בשק – ולכן אם הוא לא רכש קרקע מומלץ מאוד להתרחק מהעסקה.

לאחר שגילינו שמארגן הקבוצה רכש קרקע והוכיח לנו זאת, על יד מסמך בעלות כלשהו על יחידות הקרקע שהוא רכש, ניתן להמשיך ולבצע את הבדיקות הנוספות. הבדיקה הבאה היא ייעוד הקרקע והקרבה לאיזור מגורים - את ייעוד הקרקע נוכל לבדוק במחלקת התכנון של הערייה או במועצה המקומית בה נכללת הקרקע. אם הקרקע מיועדת לשמש כפארק לאומי/שמורת טבע/דרך ציבורית/איזור תעשייה או כל ייעוד אחר שאינו משמש למגורים - אין לנו מה להמשיך בבדיקות שלנו.

במידה והקרקע מיועדת למגורים יש לבדוק את קירבתה לאיזור מגורים קיים. יש עדיפות של הרשויות להפשיר קרקע הקרובה לאיזור מגורים קיים מאשר קרקע הרחוקה ממנו. לשם בדיקת המיקום יש להגיע אל הקרקע – או אפילו לראות תצלום אוויר של הקרקע המוצעת ולבדוק שהקרקע המוצעת קרובה ככל הניתן לשטח בו בנויות דירות מגורים.

הבדיקה החשובה הבאה היא בדיקת הבעלות על הקרקע. יש לדרוש ממארגן הקבוצה להביא לנו מסמך המוכיח למי שייכת הקרקע. אם זו קרקע חקלאית פרטית ניתן להמשיך בתהליך, אך אם זו קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, קק"ל או הסוכנות היהודית, המוצעת לכם בחכירה בלבד, אז האטרקטיביות ברכישת הקרקע יורדת. זאת מכיוון שכל עוד הקרקע שייכת לאחד מהגופים הממשלתיים הנ"ל הם יכולם לבצע שינוי ייעוד וחוכר הקרקע (אתם) תקבלו פיצוי סמלי בלבד.

בשלב הבא ננסה לבדוק מהם הסיכונים הפיננסיים היכולים לחול עלינו כתוצאה מרכישת הקרקע.

1)      הפקעה פוטנציאלית – בעת הפשרת קרקעות חקלאיות ושינוי ייעודן למגורים יכולה הרשות המקומית בו נמצאת הקרקע להפקיע עד 40% מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים (כבישים, פארקים, מוסדות ציבור ועוד). זאת ללא פיצוי לבעל הקרקע.

2)      היטל השבחה – לאחר מימוש תוכנית בניין העיר על הקרקע שנרכשה, יוטל על בעל הקרקע היטל השבחה – זהו מס לרשות המקומית בגובה 50% מעליית המחיר בין מחיר רכישת הקרקע לבין המחיר ששווה הנכס לאחר מימוש התוכנית. ניתן להתמקח עם הרשות המקומית על מס זה ולהקטין אותו במקרים מסויימים בעשרות אחוזים. מס עירוני זה ישולם רק עם מימוש תוכנית בניין העיר על ידי רוכש הקרקע.

3)      מס רכישה – ברכישת קרקע יוטל מס רכישה של 5% על מחיר הקרקע.

4)      מס שבח – לאחר הפשרת הקרקע ולאחר בניית דירתכם על הקרקע, תרצו אולי למכור את הדירה שבניתם. במקרה זה יוטל על מוכר הקרקע מס שבח בגובה של 20%, על עליית שווי הנכס מרגע רכישת הנכס (במקרה זה הקרקע החקלאית) ועד יום המימוש. עם זאת, ישנם פטורים רבים הנוגעים למס שבח ורצוי להשתמש בהם על פי צורך כדי להימנע מתשלום מס זה.

לאחר בדיקות אלו ולאחר שתבצעו חישוב של הכדאיות הכלכלית בהשקעה בקרקע חקלאית, ישנו סיכון נוסף שאין דרך להעריכו בצורה מוחלטת והוא גורם הזמן. תהליך הפשרתה של קרקע חקלאית מצריך עבודה של וועדות ואישורים רבים וכל רשות מקומית עובדת בקצב שונה ולכן בכניסה להתליך של רכישת קרקע חקלאית לשם הפשרתה יש לקחת בחשבון שלא נוכל להעריך את הזמן בו תופשר הקרקע ותשמש אותנו למגורים. עם זאת, נוכל לצמצם את זמן התהליך על ידי כניסה לקבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית עם מארגן או בעלי מקצוע שלהם ניסיון רב של עבודה מול מחלקות התכנון ברשות המקומית.

לסיכום, לאחר ביצוע הבדיקות הנחוצות ניתן להתייחס לרכישת קרקע חקלאית כהשקעה ספקולטיבית שתמומש תוך מספר שנים בודדות עד עשרות שנים ועשויה להניב עשרות עד מאות אחוזי רווח, אך אם אתם זוג המחפש דירת מגורים בטווח הזמן הקרוב –  אופציה זו לא כנראה לא תשרת אתכם בצורה האופטימלית.

הכותב הוא ישראל הס –  מ"קבוצת הרוכשים הירושלמית", העוסקת בארגון קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים בירושלים והסביבה 

הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים

ממכרזי הקרקעות האחרונים בירושלים של מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ללמוד על מצוקת בנייה רצינית בעיר. למינהל מקרקעי ישראל מתחילות להיגמר הקרקעות שהוא יכול להפשיר בשכונות הירושלמיות וראיה לכך היא נסיונות שיווק של קרקעות במיקומים מאוד לא אטרקטיביים כמו צפון פסגת זאב, פסגת זאב מזרח (100 מטר מהכפר שועפט) והצד המזרחי של הר חומה (בפאתי בית לחם). כמובן שלא כל ניסיונות השיווק של המינהל צלחו והעובדה שהקבלנים כבר לא מסתערים על המכרזים של המינהל בירושלים מוכיחה שהקרקעות שנותרו לשיווק בעיר כבר לא כל כך אטרקטיביות.

אבל מה עם הקרקעות שהמינהל מכר ב-4 השנים האחרונות? קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשכונות פסגת זאב מזרח, ארנונה והר חומה?

המינהל אמנם מכר הרבה קרקעות בשנים אלו ליזמים וחברות בנייה, אך חלקם הגדול סחר בקרקעות ולא בנה עליהם, כלומר חברת הבנייה שרכשה את הקרקע של המינהל במכרז (כיד ראשונה) מכרה את הקרקע לחברת בנייה נוספת עם רווח מסויים.

תופעה זו התרחשה לפני המחאה של 2011 וחברות הבנייה שרכשו את הקרקע כיד שניה חשבו שמגמת עליית המחירים המהירה תמשיך וציפו שלמרות המחיר הגבוה ששילמו בעבור הקרקע (הם שילמו את המחיר של המינהל + רווח שלקחה החברה שמכרה להם את הקרקע ביד שניה) הם יצליחו למכור דירות במחירים שישאירו בידיהם רווחיות גבוהה.

אלא שאז הגיעה המחאה וטרפה את הקלפים, וחברות הבנייה שרכשו את הקרקעות כיד שניה הבינו שלא יוכלו למכור את הקרקעות במחירים שציפו. זאת, מכיוון שבשנה האחרונה נוצרה התייצבות מחירים עם נטייה קלה לעליות בירושלים, אבל אין זה דומה בכלל לקצב עליית מחירי הדירות בירושלים בתקופה שלפני יולי 2011.

למעשה נוצר מצב שבעקבות אי הגבלת סיפסור הקרקעות, אותו מינהל מקרקעי ישראל יכל להגביל, ישנן עשרות קרקעות שניתן לבנות עליהן מאות דירות בירושלים, אלא שבמצב הנוכחי לא כדאי לקבלנים להתחיל ולבנות אותן – כי לאחר שרכשו את הקרקע במחיר כה גבוה הם לא יוכלו לשווק את הדירות במחירים סבירים.

אם נחבר לכך את המחסור בקרקעות, נראה כי בתקופה הקרובה לא תהייה כמעט בנייה חדשה בירושלים וזה מוביל למסקנה הבלתי נמנעת כי בתקופה הקרובה מחירי הדירות בירושלים, המשווקות במסגרת הפרויקטים החדשים ומחירי דירות יד שניה, יעלו במידה ניכרת.

גל נוסף של עליות מחירי הדירות בירושלים נמצא מעבר לפינה

באמצע אוגוסט התקבלו תוצאותיהם של 3 מכרזי קרקעות, לבניית דירות בירושלים, של מינהל מקרקעי ישראל. ל-2 מכרזים לא היו בכלל הצעות ולשלישי היתה הצעה אחת בלבד הנושקת למחיר המינימום שפרסם המינהל.

הקבלנים הפסיקו להסתער על מכרזי המינהל וזאת ככל הנראה מ-2 סיבות: האחת מתוך חשש שמחירי המגרשים (ובעיקר רכיב הוצאות הפיתוח שהמינהל גובה) גבוהים מידי ולא יאפשרו מכירה עתידית של דירות במחיר סביר והשניה מכך שאין ביקוש לדירות בגדלים אותן מציעות תוכניות בניין העיר במגרשים אלו.

עליות מחירים בטווח הבינוני לדירות בירושלים

הימנעות זו של קבלני ירושלים מרכישת קרקעות המינהל, תצמצם עוד יותר את הקצב התחלות הבניה בבירה מה שיביא להיצע נמוך של דירות בירושלים בטווח הבינוני של השנתיים הקרובות. ביחד עם הביקוש הקשיח שמקבלות הדירות בירושלים התוצאה ברורה – גל נוסף של עליות מחירי הדיור בירושלים.

אז מה אפשר לעשות כדי לשנות את התחזית הקודרת?

ראשית מינהל מקרקעי ישראל יכול לשנות את התב"עות (תוכניות בניין העיר) של הקרקעות המוצעות לשיווק. שנית המינהל יכול לנסות ולהוריד את מחירי המינימום שהוא דורש במכרזים. התוצאה הישירה של הורדת מחיר המינימום יכולה להיות חוסר רווחיות של ממשלת ישראל, אבל רגע... ממשלת ישראל לא אמורה לייצג את אינטרס רווחת הציבור?

עד שלא תהייה התערבות ממשלתית משמעותית יותר, תוך כניסה לרזולוציות עמוקות בהתנהלות מינהל מקרקעי ישראל, המגמה לא תשתנה וכאן הגענו לשאלת המניע – למי בממשלה יש אינטרס למנוע שוב את עליית מחירי הדירות בירושלים?

מידע נדלן אמין או "היד הנעלמה" שמונעת אותו מאיתנו?

מידי פעם אנחנו מקבלים דיווחים חדשותיים לגבי ירידת מחירים או עליית מחירי קרקעות אותן משווק מינהל מקרקעי ישראל. אך האם שאלנו את עצמנו לרגע מי הוא הגורם בעל האינטרס שטוען (ומוסר מידע נדלן זה לכתבי העיתונות הכלכלית) כי מחירי הקרקעות באיזור זה או אחר עלו או ירדו? ושאלה יותר חשובה, איזה מידע הוא בוחר לחשוף ואיזה מידע הוא מעדיף להשאיר לעצמו?

במאמר זה ננסה לנתח ולבחון את אמינות המידע המועבר לנו על ידי אתרי החדשות הכלכליות בנוגע למכירת קרקעות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. זאת על ידי ניתוח 2 דוגמאות מהתקופה האחרונה, אבל לפני כן נסקור את מקורות המידע הממשלתיים המספקים מידע לגבי עסקאות נדלן במדינה.

מקורות ממשלתיים למידע נדלן

בהינתן מספר מצומצם של מקורות מידע אמינים בתחום הנדלן בישראל, התלות של האזרח במידע אותו מספקות רשויות הממשל השונות במדינה הוא עצום. 2 המקורות המידע הממשלתיים העיקריים בתחום הנדלן בישראל הם מאגר המידע של רשות המסים ומאגר תוצאות מכרזי המקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל.

המקור הראשון שהוא בעל תוקף ואמינות רבה הוא מאגר המידע של רשות המסים. מקור זה מספק מידע נדלן אמין לגבי כל עסקת נדלן (רכישה של דירה או מגרש) המבוצעת במדינה. עם זאת מאגר המידע של רשות המסים לא מספק השוואות מחירים ביחס לשנים עברו ויש לבצע חיתוכים אלו באופן ידני. בנוסף, הוא לא מספק באיזו קומה הדירה וכמה כיווני אויר יש לה והאם היא דירת גן או לא.

המקור השני הוא מאגר תוצאות מכרזי המקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל מאגר המספק מידע אמין לגבי עסקאות נדלן באיזורים מסויימים. עם זאת, לא ניתן להשוות מחירי קרקעות שנמכרו באיזור מסוים בשנת 2012 למחירי קרקעות שנמכרו באותו האיזור בשנת 2008. זאת מכיוון שהמינהל לא משווק את אותן הקרקעות ששיווק ב-2008 אלא קרקעות אחרות, באותה השכונה אבל במיקום אחר ולכן השוני באיכות המיקום עשוי להיות רב.

מידע נדלן אמין מצד רשויות המימשל או "חוסר דיוק מכוון"?

הדוגמא הראשונה לפרשנות מוטעית של המידע שהתקבל ממינהל מקרקעי ישראל היא זו - בחודש יוני 2012 פורסם כי מחירי הקרקעות בשכונת הר חומה, נמוכים ב-10% ממחירי הקרקעות שנמכרו בשכונה זו בשנת 2008. האמנם?

העיתונים הכלכליים שכל כך התלהבו לספר את הבשורה, שכחו לבדוק את ההבדלים במיקומי הקרקעות, בשכונה כה ענקית כמו הר חומה. הם שכחו שהמגרשים החדשים שנמכרו ב-2012 קרובים יותר לפאתי העיר בית לחם מאשר לירושלים, בניגוד למגרשים ששווקו בשנת 2008 הממוקמים בחלק הפנימי והאיכותי יותר של הר חומה והמרוחקים בהרבה מפאתי בית לחם.

דוגמא שניה לגבי מידע נדלן מוטעה, עוסקת בשמאות על הקרקעות אותן מוציא המינהל לכל מכרז. במכרז אחר בשכונת הר חומה בירושלים יצאו העיתונים בכותרות כי תוצאות המכרזים משקפות ירידה של 12% ביחס למחיר השומה ושאלו האם מחירי הקרקע בירושלים יורדים. מה הקשר?

השומה הרי מתעדכנת על פי קצב שינויי המחירים באותו האיזור, ומן הסתם שומה על אותה קרקע בשנת 2012 תהייה גבוהה בהרבה משומה שניתנה על אותה קרקע ב-2006. לכן אין זה נכון לקשר ירידת מחירים עם מחיר רכישת קרקע הנמוך ממחיר השומה.

דירה בירושלים, בנחלאות ב-20% פחות ממחיר השוק

מדובר על בשורה לזוגות הצעירים בירושלים שחיפשו עד היום  דירה בירושלים, במחיר שידם אינה משגת לרוכשו. 

"נחלאות הצעירה" היא קבוצת רכישה ל-5 דירות בשכונת נחלאות, המיועדת למשפחות הצעירות ולצעירים בירושלים, במחיר הצפוי להיות נמוך ב-15%-20% ממחיר השוק, עם מחירים של 1,298,000 שקלים לדירת 3 חדרים ועד מחיר של 1,599,000 לדירת גן בת 4 חדרים. בניגוד לפרוייקטים ולדירות בשכונה המשווקות לרב לתושבי חוץ, מדובר על הפרויקט הראשון מסוגו בשכונה, שיאפשר לזוגות הצעירים לרכוש דירה בירושלים.

הפרויקט יושב על אחת הקרקעות האחרונות שנותרו בשכונה והוא הראשון מסוג בשכונה המשווק לצעירים ומשפחות צעירות. מטרת המיזם היא לאפשר לחילונים ולדתיים ממגזר הכיפות הסרוגות דיור במחיר אפשרי בירושלים. בפרויקט מעורבים גופי צעירים משפיעים בעיר.

רכישת הדירות בפרויקט הדיור "נחלאות הצעירה" הורחבה לחודש ספטמבר - נותרו 3 דירות אחרונות

בשורה לזוגות הצעירים בירושלים: לראשונה בנחלאות דיור בר השגה - דירות חדשות ב-15% הנחה

קבוצת הרוכשים הירושלמית, אגודת הסטודנטים בעברית, עמותת ירושלמים וצעירים במרכז מציגים את "נחלאות הצעירה" - קבוצת רכישה ל-5 דירות בשכונת נחלאות, המיועדת למשפחות הצעירות ולצעירים בירושלים, במחיר הצפוי להיות נמוך ב 15% ממחיר השוק. בניגוד לפרוייקטים ולדירות בשכונה המשווקות לרב לתושבי חוץ, מדובר על פרויקט ראשון מסוגו בשכונה, המיועד לצעירים ומשפחות צעירות.

הדירות יימכרו ממחיר צפוי של 1,297,000 שקלים לדירת 3 חדרים ועד מחיר צפוי של 1,599,000 לדירת גן בת 4 חדרים. ההנחה מוגבלת בזמן לחודש ימים בלבד - על בסיס כל הקודם זוכה. הפרויקט יושב על אחת הקרקעות האחרונות שנותרו בשכונה והוא הראשון מסוג בשכונה המשווק לצעירים ומשפחות צעירות.

דירות דומות נמכרות בשכונה במחירים גבוהים בכ-15%-20% מעל המחיר המוצע בפרויקט "נחלאות הצעירה". לדוגמא מחיר שוק של דירת 3 חדרים הוא מעל ה-1,500,000 שקלים ומחיר של דירת גן בת 4 חדרים עומד על 1,900,000 שקלים.

בשלב הראשון יירכשו חברי הקבוצה את הקרקע עליה עומד הבית ברחוב אילת 16, ששימש בעברו כגן ילדים ומשמש כיום כוילה פרטית במרכז העיר ובשלב השני ירכשו את שירותי הבינוי. הבניין שייבנה הוא בשטח של כ-440 מ"ר בו יבנו 2 קומות + קומת מרתף + עליית גג. האיכלוס יתרחש בעוד כשנתיים - שנתיים וחצי וכל רוכש יהנה משכירות ממוצעת של 1,600 שקלים בחודש, עד תחילת הבנייה. בנוסף, ישווקו 75 מ"ר של מחסנים בקומת המרתף, הנמצאת בחציה מעל קומת הקרקע, בהנחה של 25% ממחיר השוק.

כנס רוכשים, למתעניינים ברכישת דירה בפרויקט, יתקיים ב-15/8 בשעה 19:00 באולם הכנסים של מלון מונטיפיורי ברחוב ש"ץ 7 בירושלים. לכנס יש להירשם מראש דרך אתר קבוצת הרוכשים הירושלמית. http://www.homeinj.co.il/

הבניין שייבנה נמצא באיזור השקט ביותר בעיר, היות שהוא ממוקם בתוך שכונת נחלאות והמרחק ממנו לכביש של רחוב ניסים בכר, המופרד ממנו על ידי מספר בניינים, הוא כ-30 מ"ר. הפרוייקט החדש יציע דירות גן עם גינה בשטח של כ-20 מ"ר, אותן נדיר למצוא היום בשכונה, ובשילוב עם העץ המרהיב הממוקם בחזית הצפונית של המגרש הפרויקט יהווה ריאה ירוקה במרכזה של השכונה הפסטורלית.

הפרוייקט משווק על ידי קבוצת הרוכשים הירושלמית בשיתוף הדוק עם המתווכת יעלה ואן לואן, נדלן-קום, עמותת "צעירים במרכז", "אגודת הסטודנטים של האוניברסיטה העברית", עמותת "ירושלמים" ומאורגן על ידי החל"צ (חברה לתועלת הציבור) "דיור בר השגה". כמו כן, מייעץ לפרוייקט רו"ח סלי איילון, ששימש בעברו הממונה על אגף קבלנים במיסוי מקרקעין, כאשר אדריכל הפרוייקט הוא יוחאי נהרי הפועל שנים רבות בשכונת נחלאות שהתמודד בצורה מיטבית עם האתגרים התכנוניים שהעמידה הקרקע.

 

חשיבותו של מידע נדלן אמין בתנאי חוסר וודאות

הבעיה הגדולה ביותר איתה התמודדו עד לא מזמן מחפשי דירות בישראל ומחפשי דירות בירושלים היא המחסור החמור במידע נדלן אמין ואיכותי. את המצב הציל מאגר המידע של רשות המסים. מה זה בכלל?

עד לא מזמן המידע האמין ביותר שיכולנו לקבל הוא של משווקי נדלן בעלי אינטרס, אבל  לפני כשנה, במהלך מבריק השיקה רשות המסים את מאגר המידע של רשות המסים, המספק כיום את מרבית מידע הנדלן שצריך רוכש הדירה הפוטנציאלי.

הצגת פתרון למידע נדלן אמין

המאגר מאפשר לרוכש הדירה כח רב בבואו לרכוש דירה מיד שניה או דירה מיד ראשונה. עד הופעות מקור זה, המספק מידע נדלן אמין ואיכותי, הסתמך הרוכש רק על דיווחי העסקאות אותן סגרו המתווכים ועל מחירי השיווק של חברות הבנייה ויזמיות הנדל"ן השונות.

כיום המצב שונה לגמרי עד שלא מזמן אמר אחד הקבלנים של ירושלים כי מאגר המידע של רשות המסים הוא כמו "תמונת רנטגן שמקבל הלקוח על הקבלן". דימוי אמנם קצת מוזר, אך משקף את תחושתם של הקבלנים.

מידע נדלן זמין – אליה וקוץ בה

מצד אחד מאגר המידע הביא לירידת העמימות ולוודאות רבה יותר ללקוח אבל שחק את רווחיות הקבלנים בכ-3%. זאת מהסיבה הפשוטה, כי מרגע שהקבלן עשה הנחה ללקוח אחד עם תחילת השיווק של הפרוייקט, ולרב הקבלנים עושים זאת, הלקוחות הבאים לא יהיו מוכנים לשלם יותר (או שיהיו מוכנים לשלם מעט מאוד מעל למה ששילמו הלקוחות הקודמים).

מידע נדלן זמין זה, גרם לכאב ראש לא קטן לקבלנים. זאת מכיוון שהלקוחות שראו את ההנחה, אותה קיבלו הרוכשים הראשונים, רוצים הנחה זהה אבל הם לא יכולים לקבל אותה מכיוון שמאז, ההנחה אותה קיבלו הרוכשים הראשונים, הקבלן שילם סכומים אלו ואחרים בעבור ריבית לבנק ואותם הוא חייב לגלם בתוך המחיר הסופי ללקוח.

הלקוח שלא מסוגל להבין את מבנה העלויות של הקבלן מסרב לרב לקבל טענה זו ומתעקש על המחיר המוזל אותו קיבלו הרוכשים הראשונים. עובדה זו מביאה לתקיעת עסקאות נדלן רבות.

השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

כדי להבין את הקשר בין בועת נדלן "שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו.

אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך?

כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר.

למה שוק הנדלן זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים?

ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו.

במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה.

זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן).

מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט.

אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט?

רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים?

תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ.

צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה). 

קניה או השכרה של דירה בירושלים (דירה בירושלים למכירה)?

זוגות רבים מחליטים לרכוש דירה בשלב זה או אחר של חייהם. אבל האם זו החלטה כלכלית נבונה או החלטה שתגרום להם להפסדים כלכליים כבדים? במאמר זה נבחן את הסוגייה שמטרידה זוגות ומשפחות רבות – מה כדאי לקנות דירה או לשכור? נדון בשאלה זו על ידי ניתוח מקרה פרטי של דירה המוצעת למכירה בירושלים (דירה בירושלים למכירה)  

זוג  צעיר שוכר כיום דירת 3 חדרים בשכונת עיר גנים המתפתחת בירושלים. מחיר השכירות שהזוג משלם הוא שלושת אלפים שקלים בחודש - כאשר מחירה של דירה בירושלים למכירה באיזור זה נע סביב המיליון וחצי שקל. בעל הבית מציע להם  לרכוש את הדירה, האם זה כדאי?

  

חלק ראשון – השכירות שנשלם כל חודש מול החזר המשכנתא שנשלם לבנק בעבור דירה בירושלים

נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו מהבית) בסך שש מאות אלף שקל, אם כך נצטרך משכנתא של תשע מאות אלף שקל על מנת לרכוש את הדירה – נזכיר כי דירה בירושלים למכירה באיזור זה עולה מיליון וחצי שקל.

נפרוס את המשכנתא ל-30 שנה - כדי שההחזר החודשי של המשכנתא יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו – במיוחד אם אנחנו משפחה צעירה בתחילת דרכה.

ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת של המשכנתא שלנו היא ששה אחוזים. ונקבל כי החזר המשכנתא שנצטרך לשלם בעבור ההלוואה של הבנק, עומד על חמשת אלפים שקלים לחודש.

 *הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי על ידי שימוש במחשבוני משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים של הון עצמי (הכסף שהבאנו מהבית), גובה המשכנתא (כמה הלוואה אנחנו צריכים), הריבית הממוצעת (מה הריבית הכוללת של המשכנתא – מומלץ לקחת ששה אחוזים) ותקופת ההחזר (30 שנה).

האם יש לנו תשובה? לקנות או לשכור את הדירהבירושלים?

נוכל לחשב שנחסוך אלפיים שלקלים בחודש (חמשת אלפים פחות שלושת אלפים) אם נחליט להישאר ולשכור את הדירה, כמובן במידה והשכירות לא היתה משתנה לכל 30 השנים בהם תכננו לקחת את המשכנתא...אך האם זה נכון?

 * הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו לאורך זמן – מאיזו סיבה?  כמות הקרקע היא קבועה וכמות האנשים גדלה עם הזמן. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על דירה בירושלים למכירה – הממוקמת בשכונה מבוקשת בתוך ירושלים.

כעת נחשב את העלייה השנתית במחיר השכירות – אותו סכום שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה. בואו נניח שהעלייה בשכירות היא חמישה אחוזים בלבד לשנה - עלייה מתונה יחסית.

נקבל שהשכירות שלנו בשנה השלושים היא שלוש עשרה אלף שקלים לחודש ובממוצע ייצא שנשלם שכירות של שמונת אלפים שקלים בחודש (13,000+3,000):2=8,000 לכל אחד מהחודשים הבאים במשך שלושים השנים הבאות.

מכאן שאם נבחר להישאר ולשכור את הדירה  מבעל הבית נשלם שכירות של 3,000 שקלים יותר, מאשר תשלום המשכנתא החודשי (5,000 שקל שחישבנו מקודם) אותו נצטרך לשלם לבנק בעבור המשכנתא. 

כמה כסף נפסיד לאחר 30 שנה אם נישאר ונשכיר את הדירה? 3,000*12 חודשים = 36,000 שקלים בשנה * 30 = 1,080,000 שקלים

חלק שני – השקעת הכסף שלנו ברכישת דירה או בתוכנית חיסכון בבנק

נניח והיינו משקיעים את שש מאות אלף השקלים איתם לא קנינו את הדירה בירושלים, למשך שלושים השנים הבאות (תקופת הפריסה של המשכנתא שתכננו לקחת) בתוכנית חיסכון, לשלושים שנה, שמציעה לנו ריבית שנתית של ארבעה אחוזים.

במקרה זה כעבור שלושים שנה, נקבל שני מיליון שקלים.

*הערה - לשם החישוב ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה – מצאתי מחשבון כזה באתר כלכלה (סיאו.איאל) תחת הלשונית מחשבון ערך עתידי של השקעה.

עכשיו נשאל מה יהיה ערכה של דירה בירושלים למכירה בעוד שלושים שנה?

נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה. בואו נהייה סולידיים ונחשב כי עליית ערך הדירה  (כיום דירה בירושלים למכירה באיזור זה עולה מיליון וחצי שקלים) היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של שלושה אחוזים בלבד בשנה.

וקיבלנו שכעבור שלושים שנה הדירה בירושלים תהייה שווה שלושה מיליון, שש מאות ארבעים אלף שקלים.

*גם כאן ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה

כמה כסף נפסיד (או לא נרוויח) כעבור שלושים שנה, במידה ונעדיף להשקיע את שש מאות אלף השקלים בתוכנית החיסכון שהציע הבנק על פני השקעתם ברכישת הדירה בירושלים ? 3,640,000-2,000,000=1,640,000

בדוגמא שהבאנו לפניכם רכישת דירה היא האפשרות הכדאית ביותר, אבל זו אינה אמת נצחית.

מתי כדאי בוודאות לקנות דירה ומתי כדאי בוודאות לשכור דירה?

אף פעם אין תשובה חד משמעית!!! – יש לבחון כל מקרה לגופו כמקרה פרטי