סופה של קבוצת רכישה בישראל?

המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר סקסי הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת?

סיבות להיעלמות קבוצת רכישה

1) תקנות מיסוי מגבילות - הסיבה העיקרית להיעלמות קבוצת רכישה מנוף הנדל"ן המקומי היא תקנות מיסוי חדשות. בשנת 2011 חוקקה תקנה המחייבת מוכרי קרקע פרטיים לשלם מע"מ על רכיב הקרקע, במוכרו קרקע זו לקבוצות רכישה. המוכר מצידו, מחייב את קבוצת הרכישה בתשלום המע"מ על רכישת הקרקע וכך נוספת לתשלומי הדירה (הנרכשת דרך קבוצת רכישה) עלות של 17% על רכיב הקרקע. כלומר רשויות המס הביאו לירידה של האטרקטיביות בהתארגנות קבוצת רכישה לבניית פרויקטים על קרקע פרטית.

על קרקעות פרטיות ניתן לבנות לרב מספר מצומצם של יחידות דיור (מכיוון שאם הקרקע היא גדולה ומאפשרת בניית מספר רב של יחידות דיור, בעל הקרקע יבחר לרב להתאגד כחברה בע"מ) והיות שקבוצות אלו כמעט נעלמו מהשטח, נעלם גם קהל הרוכשים שרצה לרכוש דירה בקבוצת רכישה מצומצמת.

מה שנותר אפוא הן הקרקעות המסחריות – כלומר קרקעות בהן מוכר הקרקע הוא גוף מסחרי והוא בכל מקרה מחוייב בתשלום מע"מ עם מכירת הקרקע.  

2) מימון בנקאי – הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון הבנקאי לכל תחום הדיור, לא פסחו גם על קבוצות הרכישה שנדרשות לספק הון עצמי רב יותר מבעבר לשם השגת מימון בנקאי. לדוגמא, אם בעבר נדרש מקבוצת רכישה לספק הון עצמי של 35% מחבריה, כיום נדרש מכל רוכש הון עצמי של 40%.

סיבות לפריחה מחודשת של קבוצת רכישה

1) עליית מחירי הדירות - מחירי הדיור חזרו לעלות מחודש אפריל 2012 ואחוזי הרווח של הקבלנים עולים בהתאם. קבוצות הרכישה, שהבשורה העיקרית שלהם היא חיסכון הרווח היזמי, מספקות פתרון מצויין לרוכשים בתקופת עליות מחירים, בה הקבלנים מגדילים את רווחיהם ולכן מציעות אלטרנטיבה אטרקטיבית לרוכשים.

2) התמחות – התחרות העזה שהיתה בין קבוצות הרכישה ביחד עם תקנות המיסוי החדשות, חייבו את קבוצות הרכישה להפגין יצירתיות ומקצוענות רבה יותר מאשר בעבר. לקוחות רבים המודעים למקצוענות שרכשו הקבוצות במהלך השנים הגדילו את נכונותם להצטרף לפרויקטים המוצעים על ידי קבוצות רכישה.

לסיכום, היקפה של קבוצת רכישה ירד וישאר נמוך, אך עם זאת ההתמחות שמציעות קבוצות הרכישה ללקוחות היא רבה יותר.

לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה בירושלים – למי זה כדאי?

השלכותיה של מחאת הדיור השפיעו על מחירי הדירות בערים רבות בארץ, אך נראה שהשפעות אלו כלל לא נתנו את אותותיהן על ירושלים. ראיה לכך אנו מוצאים במחירי המכירה של הדירות בעיר, כאשר בסוף הרבעון השני של 2011 עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר על 1,430,000 שקלים בעוד שבסוף אוגוסט 2012 עמד המחיר הממוצע של דירה על 1,460,000 שקלים. עליה זו של 2% ביחד עם קצב רכישות מוגבר הביאו רוכשים רבים בעיר לקנות דירה דרך קבוצות רכישה בירושלים.

קבוצות רכישה בירושלים, הן מעטות אך מהוות אלטרנטיבה ראויה למחירי הדירות הגבוהים. מעבר ליתרון הגדול של הפחתת מחיר הדירה, הן מספקות לרב תמהיל הומוגני של דיירים ומפרט טכני עדיף מהמפרט הטכני הסטנדרטי.
עם זאת רכישת דירה בקבוצת רכישה לא מתאימה לכל אדם ומי שרוצה לרכוש דירות דרך קבוצת רכישה בירושלים צריך לקחת בחשבון את הסוגיות הבאות:

קבלת החלטות משותפת: בכל קבוצת רכישה ישנו מנגנון של קבלת החלטות משותפות. לרב, הרוכשים בוחרים לעצמם וועד מייצג שיקבל החלטות בשביל כל חברי הקבוצה, אך רמה זו או אחרת של מעורבות נדרשת מכל אחד מחברי הקבוצה ויש להקדיש לכך זמן. בשל קבלת ההחלטות המשותפות, נדרשת מכל רוכש מידה סבירה של שיתוף פעולה ויכולת עבודה בצוות.

המחיר הסופי: המחיר של הדירות בקבוצת רכישה הוא מחיר סופי משוער אותו חישב מארגן הקבוצה בהתאם להוצאות הצפויות. עם זאת, לפעמים יש חריגות במחיר, למעלה או למטה, והרוכשים צריכים להיות ערוכים לכך מבחינה כלכלית.

גודל הקבוצה: ככלל ככל שהקבוצה גדולה יותר הופך תהליך קבלת ההחלטות למורכב יותר. בקבוצה בה קיימים עשרה רוכשים, תהליך קבלת ההחלטות יהיה לרב קצר ויעיל בהרבה מאשר בקבוצה בה ישנם 50 רוכשים.

בנקים: בתחילת מימון פרויקט של קבוצת רכישה הבנקים עשויים אמנם להקשות במקצת על קבוצות רכישה, אך לאחר שהם יקבלו את הבטחונות אותם הם דורשים (לרב  שיעבוד הקרקע עליה יבנה הבניין) הם יהפכו להיות הרבה יותר קואופרטיביים ובמקרים רבים יספקו לרוכשים מימון של עד 70% משווי הדירה. לאחרונה, בשל התקנות החדשות של בנק ישראל, הוגבל המימון אותם הבנקים מוכנים לספק למשקיעים, הרוכשים דירות דרך קבוצות רכישה, ל-50% בלבד משווי הדירה הנרכשת.

קבוצת רכישה בירושלים - פרויקט נחלאות

קבוצת רכישה בירושלים המתגבשת לשם רכישת קרקע ברחוב אילת 16 בשכונת נחלאות, לשם בניית בניין בן 5 דירות לצעירים ולמשפחות הצעירות בירושלים. בפרויקט 4 דירות בנות 3 חדרים ודירה אחת בת 5 חדרים.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית 

השקעות נדלן בירושלים

לאחרונה חזרו משקיעים רבים לחפש השקעות נדלן בירושלים. התשואות הסבירות בירושלים, בהשכרת דירות מגורים, נעות סביב ה-3%-4%. עם זאת, במקרים רבים ניתן להשיג עליית ערך משמעותית כתוצאה מהשקעות בשכונות הנמצאות בהתפתחות מואצת בירושלים.

בשל המחסור בקרקעות לבנייה ועיכובי פרוייקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, מחירי הדיור בירושלים מאמירים בהתמדה, אך לאחר מחקר קצר ניתן לזהות הזדמנויות מעניינות להשקעות נדלן בשכונות המתפתחות של העיר:

שכונת ארמון הנציב: שכונת ארמון הנציב נהנת כיום מביקושים חדים לדירות למגורים. זאת, בשל עליית מחירי הדירות בשכונת ארנונה, שמתרחשת עקב שיווק מאסיבי של מאות דירות יוקרה חדשות בשכונה זו. המחירים בשכונת ארנונה, שנסקו ב-10%-15% בשנה האחרונה יצרו פערי מחירים עצומים בין 2 השכונות והביאו להגדלת הביקושים, בייחוד מצד המשפחות הצעירות, בשכונת ארמון הנציב.

שכונת קטמונים: דירות המגורים בשכונת הקטמונים (בייחוד באיזור קטמון ח' ו-ט') מהווים כרגע הזדמנות רכישה מעניינת ביותר. בעוד כ-3 שנים הסטודנטים השוכרים דירות בשכונת נחלאות, מרכז העיר, מוסררה ורחביה לא יוכלו לעמוד במחירי השכירות הגבוהים ויחפשו את האלטרנטיבה המשתלמת מבחינת מרחק, עלות ואופי (כלומר שכונה שעדיין לא התגבשה מבחינת תמהיל האוכלוסייה שלה כשכונה של משפחות. לדוגמא שכונת ניות כבר מאופיינת באוכלוסייה של משפחות). האלטרנטיבה הקרובה ביותר לכך היא שכונת הקטמונים, בה מתרחשים כיום שינויים רבים, בעוד משפחות מבוגרות מוכרות את דירותיהם לזוגות צעירים ומשקיעים שגילו את השכונה זה מכבר.

שכונת נחלאות: אם בשכונות הקודמות התייחסנו לרכישת דירות להשקעה, הפעם נתייחס אל רכישת נכסים מסחריים. בחלק הצפון מערבי של שכונת נחלאות – ברחוב ניסים בכר ובחלק המערבי של רחוב אגריפס – מתפתח איזור בילויים חדש ואטרקטיבי. האיזור, שעד לפני מספר חודשים פעלו בו עסקים ותיקים, מקבל תנופה מחודשת עם כניסתם של ברים, מסעדות ועסקים הקשורים לחיי הלילה והבילויים. התנופה נמצאת כרגע בשיאה וערכם של הנכסים המסחריים באיזור צפוי לעלות בתקופה הקרובה.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

קניית קרקע חקלאית: השקעה מבטיחה או גוב אריות?

בשנה וחצי האחרונות שטף את הארץ גל חדש של יזמויות נדל"ן. גל זה, שהחל מיד לאחר הירידה בפעילות קבוצות הרכישה ב-2011 נקרא "קבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית".

היזמים החדשים, שהחלו להציע מוצר בעל מחיר זול, ביחס למחירי הדירות שהכירו עד אז מחפשי הדירות, הכניסו למודעות הציבור פנטזיה חדשה –  רכישת קרקע חקלאית בזול שתהפוך תוך מספר שנים לדירת מגורים. לכאורה הרוכש יהנה בעסקה גם מהשקעה שתניב מאות אחוזי רווח וגם דירה במחיר מוזל.

מצוקת הדיור, ההשקעה הנמוכה הנדרשת (כמה עשרות אפי שקלים ברב המקרים), הפרסומים הנרחבים של התופעה ביחד עם "מיתוסים" שהחלו לצוץ על הצלחת השיטה, הציתו את דמיונם של מחפשי דירות רבים שקפצו אל ההרפתקאה החדשה. זאת, למרות שבידם מידע נדלני מועט ביותר על יתרונותיה וחסרונותיה של ההשקעה החדשה.

הטרנד החדשני אמנם טומן בחובו הזדמנויות רבות, אך גם סיכונים לא מעטים הנובעים בעיקר ממחסור במידע נדלני וודאי, לגבי מה הולך לקרות בקרקע? שאלה, שאפילו באגפי התכנון של העיריות השונות לא יצליחו לרב לספק לה תשובה. בשל כך, יש לבצע סדרת בדיקות מקיפה לפני הכניסה לעסקה מסוג זה:

ראשית יש לשאול את מארגן הקבוצה כמה יחידות קרקע מתוך החלקות המוצעות הוא רכש? שאלה זו נועדה לבדוק את האטרקטיביות של העסקה. הרי אם קיימת עסקת נדל"ן אטרקטיבית וזולה מאוד לא ייתכן שמארגן הקבוצה לא ירכוש לפחות אחת מהקרקעות המוצעות. אם מארגן הקבוצה מסרב לענות על התשובה או אם הוא לא רכש את אחת מהקרקעות המוצעות, אז כנראה שהוא יודע היטב שהעסקה לא מספיק אטרקטיבית - הרי מארגן הקבוצה מכיר את העסקה יותר טוב מכם והוא יודע יותר טוב מכם האם יש כאן הזדמנות או חתול בשק – ולכן אם הוא לא רכש קרקע מומלץ מאוד להתרחק מהעסקה.

לאחר שגילינו שמארגן הקבוצה רכש קרקע והוכיח לנו זאת, על יד מסמך בעלות כלשהו על יחידות הקרקע שהוא רכש, ניתן להמשיך ולבצע את הבדיקות הנוספות. הבדיקה הבאה היא ייעוד הקרקע והקרבה לאיזור מגורים - את ייעוד הקרקע נוכל לבדוק במחלקת התכנון של הערייה או במועצה המקומית בה נכללת הקרקע. אם הקרקע מיועדת לשמש כפארק לאומי/שמורת טבע/דרך ציבורית/איזור תעשייה או כל ייעוד אחר שאינו משמש למגורים - אין לנו מה להמשיך בבדיקות שלנו.

במידה והקרקע מיועדת למגורים יש לבדוק את קירבתה לאיזור מגורים קיים. יש עדיפות של הרשויות להפשיר קרקע הקרובה לאיזור מגורים קיים מאשר קרקע הרחוקה ממנו. לשם בדיקת המיקום יש להגיע אל הקרקע – או אפילו לראות תצלום אוויר של הקרקע המוצעת ולבדוק שהקרקע המוצעת קרובה ככל הניתן לשטח בו בנויות דירות מגורים.

הבדיקה החשובה הבאה היא בדיקת הבעלות על הקרקע. יש לדרוש ממארגן הקבוצה להביא לנו מסמך המוכיח למי שייכת הקרקע. אם זו קרקע חקלאית פרטית ניתן להמשיך בתהליך, אך אם זו קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, קק"ל או הסוכנות היהודית, המוצעת לכם בחכירה בלבד, אז האטרקטיביות ברכישת הקרקע יורדת. זאת מכיוון שכל עוד הקרקע שייכת לאחד מהגופים הממשלתיים הנ"ל הם יכולם לבצע שינוי ייעוד וחוכר הקרקע (אתם) תקבלו פיצוי סמלי בלבד.

בשלב הבא ננסה לבדוק מהם הסיכונים הפיננסיים היכולים לחול עלינו כתוצאה מרכישת הקרקע.

1)      הפקעה פוטנציאלית – בעת הפשרת קרקעות חקלאיות ושינוי ייעודן למגורים יכולה הרשות המקומית בו נמצאת הקרקע להפקיע עד 40% מהקרקע לטובת שטחים ציבוריים (כבישים, פארקים, מוסדות ציבור ועוד). זאת ללא פיצוי לבעל הקרקע.

2)      היטל השבחה – לאחר מימוש תוכנית בניין העיר על הקרקע שנרכשה, יוטל על בעל הקרקע היטל השבחה – זהו מס לרשות המקומית בגובה 50% מעליית המחיר בין מחיר רכישת הקרקע לבין המחיר ששווה הנכס לאחר מימוש התוכנית. ניתן להתמקח עם הרשות המקומית על מס זה ולהקטין אותו במקרים מסויימים בעשרות אחוזים. מס עירוני זה ישולם רק עם מימוש תוכנית בניין העיר על ידי רוכש הקרקע.

3)      מס רכישה – ברכישת קרקע יוטל מס רכישה של 5% על מחיר הקרקע.

4)      מס שבח – לאחר הפשרת הקרקע ולאחר בניית דירתכם על הקרקע, תרצו אולי למכור את הדירה שבניתם. במקרה זה יוטל על מוכר הקרקע מס שבח בגובה של 20%, על עליית שווי הנכס מרגע רכישת הנכס (במקרה זה הקרקע החקלאית) ועד יום המימוש. עם זאת, ישנם פטורים רבים הנוגעים למס שבח ורצוי להשתמש בהם על פי צורך כדי להימנע מתשלום מס זה.

לאחר בדיקות אלו ולאחר שתבצעו חישוב של הכדאיות הכלכלית בהשקעה בקרקע חקלאית, ישנו סיכון נוסף שאין דרך להעריכו בצורה מוחלטת והוא גורם הזמן. תהליך הפשרתה של קרקע חקלאית מצריך עבודה של וועדות ואישורים רבים וכל רשות מקומית עובדת בקצב שונה ולכן בכניסה להתליך של רכישת קרקע חקלאית לשם הפשרתה יש לקחת בחשבון שלא נוכל להעריך את הזמן בו תופשר הקרקע ותשמש אותנו למגורים. עם זאת, נוכל לצמצם את זמן התהליך על ידי כניסה לקבוצת רכישה לרכישת קרקע חקלאית עם מארגן או בעלי מקצוע שלהם ניסיון רב של עבודה מול מחלקות התכנון ברשות המקומית.

לסיכום, לאחר ביצוע הבדיקות הנחוצות ניתן להתייחס לרכישת קרקע חקלאית כהשקעה ספקולטיבית שתמומש תוך מספר שנים בודדות עד עשרות שנים ועשויה להניב עשרות עד מאות אחוזי רווח, אך אם אתם זוג המחפש דירת מגורים בטווח הזמן הקרוב –  אופציה זו לא כנראה לא תשרת אתכם בצורה האופטימלית.

הכותב הוא ישראל הס –  מ"קבוצת הרוכשים הירושלמית", העוסקת בארגון קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים בירושלים והסביבה