האם שווה לקנות דירה להשקעה בירושלים?

על פי ירידות המחירים שנרשמו במרבית השכונות בירושלים בשנה האחרונה, נראה כי מחירי הדירות למכירה בירושלים הגיעו לשיא מסויים. על פי הדיווחים של העסקאות שנעשו בעיר (המופיעים ברשות המסים) נראה כי ב-9 החודשים הראשונם של שנת 2013 נרשמה ירידה של כ-4%-5% במחירי הדירות הממוצעים בירושלים וירידה של כ-7% במחירי דירות מסוג 2 חדרים בעיר.

דירות 2 חדרים היתה עד לא מזמן אחת ההשקעות האהובות ביותר על משקיעי הנדל"ן שקנו דירה להשקעה בעיר, אך האם נוכל לומר על פי הירידות האחרונות, כי עליות המחירים עומדות להגיע לקיצן?

מתוך סך השכונות של ירושלים רק ב-3 שכונות נרשמו עליות מחירים בדירות מסוג 2 חדרים. לפניכם ניתוח הסיבות שעמדו ברקע לעליות המחירים בשכונות אלו:

פסגת זאב - עליית מחירים של כ-12% בחצי השנה האחרונה
בפסגת זאב יש מעל 500 יחידות דיור חדשות המוצעות למכירה במסגרת הפרויקטים החדשים בשכונה. עם זאת, אף אחד מהמתחמים הללו לא מציע דירות למכירה מסוג 2 חדרים. יתרה מכך, כל הפרויקטים מציעים דירות 5 חדרים ומעלה. מצב זה משאיר את ההיצע לדירות 2 חדרים בשכונה די סטטי. עם זאת משקיעים רבים מחפשים אחר דירות זולות להשקעה בפחות ממיליון שקלים מגיעים אל דירות 2 החדרים בפסגת זאב. תופעה זו יצרה מצב בו מחירי דירות 2 חדרים בשכונה עלו בחודש ספטמבר לרמות מחיר של כ-820 אלף ש"ח.

בית הכרם - הרכבת הקלה החזירה את שוכרי מרכז העיר
לאחר שבשנים האחרונות ניסתה העירייה למשוך את הסטודנטים אל מרכז העיר, החזירה לעצמה בית הכרם בשנתיים האחרונות נתח משמעותי משוכרים אלה. הרכבת הקלה שמגיעה תוך 10 דקות מככר דניה למרכז העיר ירושלים פשוט סללה את הדרך בפני עליות המחירים של הדירות הקטנות. השוכרים חזרו לשכונה ובעקבותיהם המשקיעים שהבינו את הפוטנציאל והחלו רוכשים דירות 2 חדרים בשכונה. כתוצאה מכך רשמו דירות 2 חדרים בשכונה עליות מחירים של יותר מ-25%. המחיר הממוצע לדירת 2 חדרים בבית הכרם עומד כיום על כ-1,300,000 ש"ח.

משפרי הדיור בארמון הנציב עוברים לארנונה
בשכונת ארנונה משווקות כרגע כ-800 יחידות דיור במסגרת הפרויקטים החדשים על קרקעות רמת רחל לשעבר. פרוייקטים אלו מושכים אוכלוסייה רבה מבין תושבי ארמון הנציב. זאת, כאשר בארמון הנציב לא מתבצעת כלל בנייה של פרויקטים חדשים. כלומר המצב שקורה כרגע בפסגת זאב, הוא שהיצע הדירות מסוג 2 חדרים נותר אותו הדבר. עם זאת, כמו בפסגת זאב משקיעים המחפשים אחר השקעות של ממיליון שקלים ומטה מגיעים אל השכונה לחפש בה הזדמנויות. המחיר הממוצע של דירות 2 חדרים בארמון הנציב עומד כרגע על כ-770 אלף שקלים בלבד. 

אחוזת יניב - הפרויקט שהשכיל להשתמש במענק הדיור הירושלמי בצורה אופטימלית

עם פרסום מענק הדיור לרוכשי דירה ראשונה בירושלים, בחודש יוני 2013, יצאו קבלנים רבים במסעות פרסום שליוו את הפרסום המאסיבי של משרד השיכון בדבר הפטור הנכסף. עם זאת, למרות מסע הפרסום הממשלתי היו קבלנים שידעו למקסם את תועלתם מהפטור ולמכור כמה שיותר דירות בתקופת המענק והיו כאלה שלא הצליחו לנצלו כלל. אחד מהפרויקטים בירושלים שהשכיל לנצל את הפטור בצורה מכסימלית הוא פרויקט אחוזת יניב.

פרויקט אחוזת יניב הוא הפרויקט הגדול והמפורסם ביותר הנבנה כרגע בשוכנת גילה. זהו מתחם של 102 יחידות דיור במסגרת 6 בנייני מגורים הנבנה על ידי יזם הנדל"ן חיים זקן. גורם זה לבדו עשוי להביא לפרויקט ביקושים רבים ממשפרי דיור מתוך שכונת גילה.

בנוסף לגורם זה ובניגוד לדרך בה נהגו קבלנים אחרים, עם פרסום מענק הדיור לרוכשי דירה ראשונה בירושלים, חיים זקן לא העלה את מחירי הדירות בגובה המענק, אלא השאיר את קצב עליית המחירים של הדירות בפרויקט כמו שהיה בשנים הקודמות והתוצאה לא איחרה לבוא.

מיד לאחר גל הפרסום המאסיבי של המענק בסוף חודש יוני מכרה חברת חיים זקן כ-10% מהדירות בפרויקט אחוזת יניב בחודש יולי לבדו.

גורם נוסף שסייע במכירה המהירה של הדירות בפרויקט, הוא דירת 5 החדרים שהציע זקן: דירת 5 חדרים באחוזת יניב היא אמנם בשטח של 105 מ"ר בלבד, אך אם מצמצמים את טווח הבחירה של המשפחות הצעירות שרצו ליהנות ממענק הדיור ולרכוש דירות 5 חדרים בפרוייקטים החדשים בלבד, נראה כי דירת 5 חדרים באחוזת יניב זולה משמעותית מדירות 5 חדרים בפרויקטים האחרים בהם יכלו הרוכשים להנות ממענק הדיור. 

5 דירות נוספות במבצע לשבועיים במשכנות הלאום שבמשכנות האומה

קבוצת הרוכשים הירושלמית השיגה הנחה נוספת של עשרות אלפי שקלים על 5 דירות נוספות בפרוייקט משכנות הלאום שבמשכנות האומה בירושלים. בפרוייקט דירות במחיר של 20% מתחת למחיר השוק באיזור, כאשר נמכרו עד כה 90 דירות מתוך 125 הדירות שבפרוייקט.

מאפיינים נוספים של קבוצת הרכישה משכנות הלאום

פרוייקט משכנות הלאום הוא הקרוב ביותר לתחנת הרכבת המהירה בין ירושלים ות"א והוא הפרוייקט הצפוני ביותר בכל מתחם משכנות האומה. בדירות שבפרוייקט אין ממ"דים, אלא במקום זאת ישנם ממ"דים קומתיים שניתן, עובדה המאפשרת גמישות רבה בתכנון הפנימי של הדירות שבפרוייקט. בפרוייקט הסתיימה לאחרונה בניית החניון ובניגוד לבניינים האחרים במתחם משכנות האומה במשכנות הלאום אין קומת מסחר.

במסגרת המבצע של קבוצת הרוכשים הירושלמית ניתן לרכוש בשבועיים הקרובים את כל אחת מ-5 הדירות במחיר הנמוך בעשרות אלפי שקלים מתחת למחיר המחירון של משכנות הלאום.

אפקט הרכבת הקלה? עלייה של 25% במחירי הדירות בבית הכרם

עלייה חריגה נרשמה במחירי הדירות למכירה בשכונת בית הכרם בירושלים בשנה האחרונה. בין יוני 2012 לבין יוני 2013 נרשמה עלייה של 25% במחירי דירות 2 חדרים בשכונת בית הכרם בירושלים והם עומדים כיום על מחיר ממוצע של 1,290,000 שקלים לדירה. מחירי כלל הדירות בשכונת בית הכרם עלו ב-10% בשנה האחרונה לרמה של 1,924,000 שקלים.

מהי הסיבה לעליית מחירי הדירות למכירה בשכונת בית הכרם בירושלים?

לעליית המחירים בשכונת בית הכרם יש 2 סיבות: 1) הרכבת הקלה שנכנסה לפעולה בהיקף מלא בשנה האחרונה "קירבה" את השכונה למרכז העיר. הצעירים שיכולים היום להגיע למרכז העיר בפחות מ-10 דקות העלו את הביקושים לשכירויות בשכונה ומשכו את המשקיעים לרכוש דירות קטנות. ניתן לראות את התופעה הזו בבירור על ידי עליית המחירים המשמעותית שהתרחשה בדירות הקטנות בשכונה בתקופה האחרונה.

משכנות הלאום מחירים מיוחדים לשבועיים

מתחם משכנות הלאום נמצא בחלקה הצפוני של שכונת קרית הלאום או משכנות האומה. המתחם נבנה כקבוצת רכישה אותה מארגנים חברת גל אמלד בראשות רו"ח צבי רז וחברת קבוצת כנען בראשות מנכ"ל ב.יאיר לשעבר אייל הנדלר. 

בשבועיים אלה במסגרת שת"פ של קבוצת הרוכשים הירושלמית והמארגנות של קבוצת הרכישה משכנות הלאום, מקיימת קבוצת הרוכשים הירושלמית מבצע נוסף שמוזיל את מחירי הדירות בפרוייקט לרוכשים דרכה בעשרות אלפי שקלים. המבצע תקף לגבי כל סוג דירה בפרוייקט עם עדיפות לדירות הקטנות בפרוייקט.

משכנות הלאום מחירים בהשוואה לשוק

 אם נשווה את מחירה של דירת 3 חדרים במשכנות האומה לדירת 3 חדרים במשכנות הלאום נגלה הפרשים של כ-20%-30% לטובת משכנות הלאום. לדוגמא גודל דירת 3 חדרים במשכנות הלאום יכול להגיע לכ-60 מ"ר ודירת 3 חדרים במשכנות האומה  לכ-90 מ"ר לכל הפחות. מעבר להשוואה זו, גם על פי דו"ח השמאי שהכינה שמאית המקרקעין דניאלה פז מחירי הדירות במשכנות הלאום נמוכים בכ-18% מחירי הדירות בפרוייקט משכנות האומה.

מענק הזוגות הצעירים - לא רק לפרוייקטים חדשים בירושלים

בשל פלונטר בירוקרטי שהחל בשנת 2001 ויצירת הוראת מעבר של  אורי אריאלי נוצר חלון הזדמנויות של כ-5 חודשים לניצול מענק הדיור הירושלמי.

למענק בגובה 100,000 שקלים זכאי כל רוכש שהינו מחוסר דירה ושירכוש את דירתו הראשונה לטובת מגורים בין התאריכים ה-5/5/2013 לבין ה-31/10/2013 

ההוראה מוגבל לדירות עד מחיר של 1.8 מיליון שקלים, אך בניגוד למידע שפורסם באתרים רבים ההוראה חלה גם על דירות יד שניה ולא רק על פרוייקטים חדשים בירושלים.  

למרות קיומו של החוק, עושה רושם שההוראה עדיין לא עברה בצינורות הנדרשים כהנחיות לבנקים. זאת, לאור העובדה כי זוגות צעירים רבים המגיעים אל הבנקים על מנת לברר על המענק מגלים כי לפקידים אין עדיין מספיק מידע על ההוראה. סיבה נוספת לחוסר המידע של הבנקים בנוגע למענק היא אי אישורו של תקציב המדינה.

לאחר משא ומתן סיכמו משרדי הבינוי והשיכון והאוצר כי עד ביטולו של החוק, מי שרכש דירה בירושלים (יד ראשונה או שנייה) מאז ה-5 למאי יקבל את המענק, כאשר ההנחיות לבנקים יועברו על ידי משרד האוצר תוך שבוע, בכדי שהבנקים יוכלו לטפל במענקים לזכאים להם.

מהו הפרוייקט בעל קצב המכירות המהיר בירושלים?

בעוד שבתקופה האחרונה, אנו רואים רוכשים רבים שבוחרים לשבת על הגדר ולחכות להתפתחויות, בין אם השל עליית המע"מ, חוסר הוודאות הפוליטית או המצב הבטחוני, מפתיע לראות פרוייקטים שמשיגים קצב מכירת דירות ממוצע של דירה כל 3 ימים...

פרוייקט הדגל של חברת קבוצת כנען וחברת גל אמלד - קבוצת הרכישה משכנות הלאום, שיצא לשיווק בחודש אוקטובר 2012 תוך פרסום מאסיבי, מגיע בימים אלו לישורת האחרונה. זאת, לאחר שמארגני הפרוייקט קבוצת כנען וגל אלמד מכרו עד היום כ-80 דירות שמתוכננות להיבנות בחלקו הצפוני של מתחם משכנות האומה והם עומדים רגע לפני מימוש האופציה על הקרקע, אותה הם קיבלו מחברת ב.יאיר.

המארגנות הצליחו להשיג קצב מכירות ממוצע של 10 דירות בחודש, שהוא כרגע קצב המכירות המהיר בהשוואה לפרוייקטים החדשים בירושלים. זאת, על פי בדיקה במאגר המידע של רשות המסים.

הסבר לקצב המכירות המהיר של משכנות הלאום

דווקא בהסתכלות ראשונית לא עושה רושם כי מדובר כאן בפרוייקט בעל המחיר האטרקטיבי ביותר בשוק, כאשר דירות בפרוייקט נמכרות במחירים של כ-25,000 שקל למ"ר ולמעלה מכך. עם זאת, הסיבה להצלחתו נובעת ממספר יתרונות משולבים, המספקים לו עדיפות על שאר הפרוייקטים שבסביבה: ראשית, בפרוייקט יש דירות רבות בנות 2 ו-3 חדרים ולכן הוא מתאים למשפחות צעירות בתחילת דרכן או למשקיעים שאלו גדלי הדירות המועדפים עליהם. שנית משכנות הלאום נמצא בחלק הצפוני ביותר של מתחם משכנות האומה מה שהופך אותו להיות פרוייקט הדיור הקרוב ביותר לתחנת הרכבת של הרכבת המהירה בין ירושלים לת"א שתיפתח בשנת 2017. 

יתרון נוסף, שחשוב בעיקר למשפרי דיור ולרוכשים מנוסים הוא היעדרו של הממ"ד - בכל קומה במשכנות הלאום יש ממ"ק, ממ"ד קומתי, מה שמאפשר גמישות רבה יותר בתכנון הפנים של הדירות עצמן וחלוקה גמישה יותר של שטחי החדרים. נושא נוסף עליו יתנו דגש בעלי הניסיון הוא היעדר קומת המסחר בבניין, מה שמונע בעיות רעש ומעלה את מחיר השכירות הפוטנציאליים ואת איכות החיים ביחס לחלקים אחרים במשכנות האומה בהם יש קומת מסחר.

וכמובן יש את היתרון המשמעותי ביותר והוא המחיר - ניתן לראות שמחירי הדירות במשכנות הלאום נמוכים בכ-25% ממחירי דירות 3 ו-4 חדרים הנמכרות בפרוייקט משכנות האומה על ידי ב.יאיר.

אלמנט משמעותי נוסף הוא שבניגוד לקבוצות רכישה רגילות, קבוצת הרכישה במשכנות הלאום היא קבוצת רכישה מנוהלת שלא משאירה את הדיירים באוויר אלא מנהלת את הקבוצה מתחילת התהליך ועד סופה. מעבר לכך, הקבוצה מורכבת מצוות ניהולי ותיק בעל רקורד מוכח בתחום.

וודאות נוספת שיש לרוכשים בפרוייקט הוא היתר הבנייה שיינתן בשבועות הקרובים.

ירידה של 25% בקצב המכירות בפרוייקט משכנות האומה

בפרוייקט משכנות האומה, מתחם הדגל של חברת ב.יאיר, נרשמה ברבעון הראשון של 2013 ירידה של 25% בקצב מכירת הדירות, בהשוואה לרבעון האחרון של שנת 2012. בשלושת החודשים האחרונים של 2012 נרשמו בפרוייקט משכנות האומה מכירות של 16 דירות, בהשוואה למכירת 12 דירות ב-3 החודשים הראשונים של שנת 2013. זאת, על פי הנתונים של מאגר המידע של רשות המסים.

מכירות בפרוייקט משכנות האומה - על פי גודל הדירות

אם נבחן את תמהיל הרכישות בין 2 הרבעונים, נראה כי הרוכשים ברבעון הראשון של 2013 העדיפו לרכוש דירות קטנות יותר, כאשר 11 מתוך 12 הדירות שנמכרו ברבעון זה היו של דירות בנות 2-3 חדרים. עם זאת, יש לציין כי סך המכירות שנרשמו ב-2 הרבעונים עומדים על 28 יחידות דיור ולכן לא נוכל לבצע ניתוח מעמיק של הביקושים לדירות שנמכרו.

אחת הסיבות האפשרויות לירידה בקצב מכירת הדירות בפרוייקט משכנות האומה, היא הפרוייקט המתחרה קבוצת הרכישה משכנות הלאום, בו התחייבו היזמים למכור 70% מסך 125 הדירות המתוכננות בפרוייקט בין אוקטובר 2012 לאפריל 2013. סיבה אפשרית נוספת לירידה בקצב המכירות בפרוייקט היא הפרסום המאסיבי שעשו יזמי קבוצת הרכישה משכנות הלאום - דירת 2 חדרים החל מ-1,290,000 שקל - פרסום שמשך בין השאר מתעניינים רבים אל הדירות הקטנות יותר בפרוייקט משכנות האומה.

משכנות האומה קבוצת רכישה - משכנות הלאום

במסגרת ההסכמים אותם יצרה חברת ב.יאיר, למכירת הקרקע במשכנות האומה לקבוצות רכישה שונות, ניתן למצוא את ההסכם האחרון והמעניין מאוד אותו כרתה ב.יאיר עם חברה בבעלותו של מנכ"ל ב.יאיר לשעבר. מנכ"ל ב.יאיר לשעבר, אייל הנדלר, שעמד בראש חברת הבנייה והיזמות הירושלמית סיים את תפקידו בחברה בתחילת 2012 ופתח את חברת כנען העוסקת בארגון קבוצות רכישה. 

חברת כנען קיבלה בחודש אוקטובר 2012 אופציה לשם רכישת יחידת הקרקע האחרונה במתחם משכנות האומה עליה יקום פרוייקט משכנות הלאום. על פי הערכות, ההסכם שנחתם בין קבוצת כנען, בראשותו של הנדלר לבין חברת ב.יאיר מחייב את קבוצת כנען למכור כ-70% מ-125 הדירות עד אמצע חודש אפריל 2013. במקרה זה, ובניגוד לנהוג בעולם קבוצות הרכישה, קיבלה חברת כנען ככל הנראה אופציה ללא תמורה בה מתחייבת החברה להביא לב.יאיר את הכסף בגין הקרקע רק לאחר השיווק של המתחם. 

משכנות האומה קבוצת רכישה - מחירי הדירות בפרוייקט

מחירי הדירות המוצעות על ידי קבוצת הרכישה משכנות הלאום זולים בכ-20% ממחירי הדירות המשווקות על ידי חברת ב.יאיר בפרוייקט משכנות האומה. המחיר המוצע לדירה עומד על כ-22,000 שקלים למ"ר כאשר המחיר המינימלי לדירה עומד על 1,290,000 שקלים לדירת 2 חדרים. מרבית הדירות בקבוצת הרכישה של משכנות הלאום הן בגודל של 2-3.5 חדרים.