הספסרות בקרקעות - מקפיצה שוב את מחירי הדירות בירושלים

ממכרזי הקרקעות האחרונים בירושלים של מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ללמוד על מצוקת בנייה רצינית בעיר. למינהל מקרקעי ישראל מתחילות להיגמר הקרקעות שהוא יכול להפשיר בשכונות הירושלמיות וראיה לכך היא נסיונות שיווק של קרקעות במיקומים מאוד לא אטרקטיביים כמו צפון פסגת זאב, פסגת זאב מזרח (100 מטר מהכפר שועפט) והצד המזרחי של הר חומה (בפאתי בית לחם). כמובן שלא כל ניסיונות השיווק של המינהל צלחו והעובדה שהקבלנים כבר לא מסתערים על המכרזים של המינהל בירושלים מוכיחה שהקרקעות שנותרו לשיווק בעיר כבר לא כל כך אטרקטיביות.

אבל מה עם הקרקעות שהמינהל מכר ב-4 השנים האחרונות? קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשכונות פסגת זאב מזרח, ארנונה והר חומה?

המינהל אמנם מכר הרבה קרקעות בשנים אלו ליזמים וחברות בנייה, אך חלקם הגדול סחר בקרקעות ולא בנה עליהם, כלומר חברת הבנייה שרכשה את הקרקע של המינהל במכרז (כיד ראשונה) מכרה את הקרקע לחברת בנייה נוספת עם רווח מסויים.

תופעה זו התרחשה לפני המחאה של 2011 וחברות הבנייה שרכשו את הקרקע כיד שניה חשבו שמגמת עליית המחירים המהירה תמשיך וציפו שלמרות המחיר הגבוה ששילמו בעבור הקרקע (הם שילמו את המחיר של המינהל + רווח שלקחה החברה שמכרה להם את הקרקע ביד שניה) הם יצליחו למכור דירות במחירים שישאירו בידיהם רווחיות גבוהה.

אלא שאז הגיעה המחאה וטרפה את הקלפים, וחברות הבנייה שרכשו את הקרקעות כיד שניה הבינו שלא יוכלו למכור את הקרקעות במחירים שציפו. זאת, מכיוון שבשנה האחרונה נוצרה התייצבות מחירים עם נטייה קלה לעליות בירושלים, אבל אין זה דומה בכלל לקצב עליית מחירי הדירות בירושלים בתקופה שלפני יולי 2011.

למעשה נוצר מצב שבעקבות אי הגבלת סיפסור הקרקעות, אותו מינהל מקרקעי ישראל יכל להגביל, ישנן עשרות קרקעות שניתן לבנות עליהן מאות דירות בירושלים, אלא שבמצב הנוכחי לא כדאי לקבלנים להתחיל ולבנות אותן – כי לאחר שרכשו את הקרקע במחיר כה גבוה הם לא יוכלו לשווק את הדירות במחירים סבירים.

אם נחבר לכך את המחסור בקרקעות, נראה כי בתקופה הקרובה לא תהייה כמעט בנייה חדשה בירושלים וזה מוביל למסקנה הבלתי נמנעת כי בתקופה הקרובה מחירי הדירות בירושלים, המשווקות במסגרת הפרויקטים החדשים ומחירי דירות יד שניה, יעלו במידה ניכרת.

גל נוסף של עליות מחירי הדירות בירושלים נמצא מעבר לפינה

באמצע אוגוסט התקבלו תוצאותיהם של 3 מכרזי קרקעות, לבניית דירות בירושלים, של מינהל מקרקעי ישראל. ל-2 מכרזים לא היו בכלל הצעות ולשלישי היתה הצעה אחת בלבד הנושקת למחיר המינימום שפרסם המינהל.

הקבלנים הפסיקו להסתער על מכרזי המינהל וזאת ככל הנראה מ-2 סיבות: האחת מתוך חשש שמחירי המגרשים (ובעיקר רכיב הוצאות הפיתוח שהמינהל גובה) גבוהים מידי ולא יאפשרו מכירה עתידית של דירות במחיר סביר והשניה מכך שאין ביקוש לדירות בגדלים אותן מציעות תוכניות בניין העיר במגרשים אלו.

עליות מחירים בטווח הבינוני לדירות בירושלים

הימנעות זו של קבלני ירושלים מרכישת קרקעות המינהל, תצמצם עוד יותר את הקצב התחלות הבניה בבירה מה שיביא להיצע נמוך של דירות בירושלים בטווח הבינוני של השנתיים הקרובות. ביחד עם הביקוש הקשיח שמקבלות הדירות בירושלים התוצאה ברורה – גל נוסף של עליות מחירי הדיור בירושלים.

אז מה אפשר לעשות כדי לשנות את התחזית הקודרת?

ראשית מינהל מקרקעי ישראל יכול לשנות את התב"עות (תוכניות בניין העיר) של הקרקעות המוצעות לשיווק. שנית המינהל יכול לנסות ולהוריד את מחירי המינימום שהוא דורש במכרזים. התוצאה הישירה של הורדת מחיר המינימום יכולה להיות חוסר רווחיות של ממשלת ישראל, אבל רגע... ממשלת ישראל לא אמורה לייצג את אינטרס רווחת הציבור?

עד שלא תהייה התערבות ממשלתית משמעותית יותר, תוך כניסה לרזולוציות עמוקות בהתנהלות מינהל מקרקעי ישראל, המגמה לא תשתנה וכאן הגענו לשאלת המניע – למי בממשלה יש אינטרס למנוע שוב את עליית מחירי הדירות בירושלים?

מידע נדלן אמין או "היד הנעלמה" שמונעת אותו מאיתנו?

מידי פעם אנחנו מקבלים דיווחים חדשותיים לגבי ירידת מחירים או עליית מחירי קרקעות אותן משווק מינהל מקרקעי ישראל. אך האם שאלנו את עצמנו לרגע מי הוא הגורם בעל האינטרס שטוען (ומוסר מידע נדלן זה לכתבי העיתונות הכלכלית) כי מחירי הקרקעות באיזור זה או אחר עלו או ירדו? ושאלה יותר חשובה, איזה מידע הוא בוחר לחשוף ואיזה מידע הוא מעדיף להשאיר לעצמו?

במאמר זה ננסה לנתח ולבחון את אמינות המידע המועבר לנו על ידי אתרי החדשות הכלכליות בנוגע למכירת קרקעות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. זאת על ידי ניתוח 2 דוגמאות מהתקופה האחרונה, אבל לפני כן נסקור את מקורות המידע הממשלתיים המספקים מידע לגבי עסקאות נדלן במדינה.

מקורות ממשלתיים למידע נדלן

בהינתן מספר מצומצם של מקורות מידע אמינים בתחום הנדלן בישראל, התלות של האזרח במידע אותו מספקות רשויות הממשל השונות במדינה הוא עצום. 2 המקורות המידע הממשלתיים העיקריים בתחום הנדלן בישראל הם מאגר המידע של רשות המסים ומאגר תוצאות מכרזי המקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל.

המקור הראשון שהוא בעל תוקף ואמינות רבה הוא מאגר המידע של רשות המסים. מקור זה מספק מידע נדלן אמין לגבי כל עסקת נדלן (רכישה של דירה או מגרש) המבוצעת במדינה. עם זאת מאגר המידע של רשות המסים לא מספק השוואות מחירים ביחס לשנים עברו ויש לבצע חיתוכים אלו באופן ידני. בנוסף, הוא לא מספק באיזו קומה הדירה וכמה כיווני אויר יש לה והאם היא דירת גן או לא.

המקור השני הוא מאגר תוצאות מכרזי המקרקעין של מינהל מקרקעי ישראל מאגר המספק מידע אמין לגבי עסקאות נדלן באיזורים מסויימים. עם זאת, לא ניתן להשוות מחירי קרקעות שנמכרו באיזור מסוים בשנת 2012 למחירי קרקעות שנמכרו באותו האיזור בשנת 2008. זאת מכיוון שהמינהל לא משווק את אותן הקרקעות ששיווק ב-2008 אלא קרקעות אחרות, באותה השכונה אבל במיקום אחר ולכן השוני באיכות המיקום עשוי להיות רב.

מידע נדלן אמין מצד רשויות המימשל או "חוסר דיוק מכוון"?

הדוגמא הראשונה לפרשנות מוטעית של המידע שהתקבל ממינהל מקרקעי ישראל היא זו - בחודש יוני 2012 פורסם כי מחירי הקרקעות בשכונת הר חומה, נמוכים ב-10% ממחירי הקרקעות שנמכרו בשכונה זו בשנת 2008. האמנם?

העיתונים הכלכליים שכל כך התלהבו לספר את הבשורה, שכחו לבדוק את ההבדלים במיקומי הקרקעות, בשכונה כה ענקית כמו הר חומה. הם שכחו שהמגרשים החדשים שנמכרו ב-2012 קרובים יותר לפאתי העיר בית לחם מאשר לירושלים, בניגוד למגרשים ששווקו בשנת 2008 הממוקמים בחלק הפנימי והאיכותי יותר של הר חומה והמרוחקים בהרבה מפאתי בית לחם.

דוגמא שניה לגבי מידע נדלן מוטעה, עוסקת בשמאות על הקרקעות אותן מוציא המינהל לכל מכרז. במכרז אחר בשכונת הר חומה בירושלים יצאו העיתונים בכותרות כי תוצאות המכרזים משקפות ירידה של 12% ביחס למחיר השומה ושאלו האם מחירי הקרקע בירושלים יורדים. מה הקשר?

השומה הרי מתעדכנת על פי קצב שינויי המחירים באותו האיזור, ומן הסתם שומה על אותה קרקע בשנת 2012 תהייה גבוהה בהרבה משומה שניתנה על אותה קרקע ב-2006. לכן אין זה נכון לקשר ירידת מחירים עם מחיר רכישת קרקע הנמוך ממחיר השומה.