באילו שכונות בארץ תמצא תשואה גבוהה עם שוכרים יציבים?

כל משקיע הפועל בתחום הדירות להשקעה מחפש אחר תשואה גבוהה תוך השכרה לדיירים בטוחים. הבעיה היא שלרב 2 הדרישות הללו לא מתקיימות כמעט אף פעם. במקום בו נמצא תשואה גבוהה לא נמצא לרב שוכרים בעלי יכולת כלכלית ויציבות גבוהה, ולעומת זאת במקום בו יהיו שוכרים בטוחים נתקשה למצוא תשואה הגבוהה מ-5%.

האתגר הטמון במלאכת חיפוש הדירה האופטימלית להשקעה הוא, מציאת נקודת האיזון בין השוכר היציב ביותר תוך השגת התשואה המקסימלית. לפניכם 4 איזורים בהם ניתן למצוא גם דירות להשקעה עם תשואות שבין 6%-8% וגם שוכרים יציבים:

העיר שדרות – בשכונות שבקרבת מכללת ספיר – למרות ירי הטילים לעבר העיר, היא עדיין נהנת מפריחה אקדמית. זאת, בזכות מכללת ספיר המצליחה לשמר ואף להגדיל כל שנה את כמות הסטודנטים המגיעים ללמוד בה. המכללה הצטיינה בשנים האחרונות בתחומי הקולנוע והתקשורת וכיום לומדים בה כ-9,000 סטודנטים. בעיר ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחירים של 300,000 -400,000 שקלים אותן ניתן להשכיר בעבור מחיר של כ-1,800-2,200 שקלים בחודש.

שכונת הדר עליון שבחיפה – שכונה זו מתחלקת ל-2 הדר עליון והדר תחתון. שכונת הדר עליון היא אחת מהשכונות המועדפות על הסטודנטים הלומדים באוניברסיטת חיפה וניתן למצוא בה נכסים במחיר של כ-380,000 שקלים ומעלה אותם ניתן להשכיר בעבור כ-2,200 שקלים.

שכונת הדר תחתון שבחיפה - בשנים האחרונות שכונה זו חוותה שינוי גדול, כאשר אוכלוסיה חרדית, לרב מחסידות בעלז החלה להיכנס לשכונה. החרדים, החליפו את האוכלוסייה המקומית, בעלת המעמד הסוציואקונומי הנמוך, שגרה באיזור זה עד לפני מספר שנים. בואם של החרדים הכניס את השכונה למעגל האיזורים האטרקטיביים על ידי מחפשי התשואה הגבוהה, אך עם זאת יש לקחת בחשבון כי ברגע שהחרדים יהיו רב בשכונה, המחירים יתייצבו ולא יהיה פוטנציאל עתידי לעליית מחירים.

קרית שמונה – צפונית לקרית שמונה נמצאת מכללת תל חי, הרושמת בשנים האחרונות גידול מתמיד בסטודנטים המבקשים ללמוד בה. קצב הגידול של המכללה גבוה הן מקצב בניית מעונות הסטודנטים והן מקצב בניית הדירות החדשות באיזור ולכן הביקוש להשכרת דירות בעיר רק מתחזק. מי שמחפש תשואה של 7% ומעלה עם שוכרים יציבים יכול להתמקד באיזורים הנמצאים בחלקה הצפוני של העיר ובקרבת כביש תל חי – המשמש כטרמפיאדה של הסטודנטים למכללה. מעבר לתשואה הגבוהה, לנכסים בעיר עשוי להיות פוטנציאל עליית ערך עתידי. המחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בקרית שמונה הוא 4,700 שקלים למ"ר, כ-25% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בצפת, כ-33% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה במעלות וכ-45% פחות מהמחיר הממוצע למ"ר במכירת דירה בכרמיאל (2 הערים הקרובות לקרית שמונה).

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

הבהלה לממ"ד

בעקבות סבב הלחימה האחרון בדרום (שימו לב שהביטוי "סבב לחימה" החליף את המילה מלחמה) עלו מחירי הדירות עם הממ"דים באיזור הדרום. אך האם יש הצדקה לעליית המחיר של דירות אלו או שבעלי הבתים פשוט נתפסו לחמדנות חסרת פרופורציות? כדי לנתח מה צפויים להיות מחירי הדירות עם הממ"דים בעתיד, נבחן מה היו תוצאותיהם של 2 מקרי עבר דומים.

מחירי הדירות בשדרות על רקע הפגזות של 2007- 2008

בשנת 2008 הופגזו ערי הדרום במטחי קסאמים כבדים, תוך אבידות רבות ברכוש. מחירי הדירות בעיר שדרות צללו ומשקיעים זריזים, ביניהם רבים מאיזור מרכז הארץ, הסתערו על שוק הנדל"ן הגוסס בעיר ורכשו דירות מכל הבא ליד. המחיר הממוצע לדירות 3 חדרים לפני ההפגזות של 2007 עמד על 280,000 שקלים, כאשר בשיא ההפגזות במרץ 2008 עמד מחירה של דירה מסוג זה על 210,000. עם זאת, לאחר כשלושה חודשים בלבד חזר המחיר של דירת 3 חדרים בעיר לרמה של 310,000 שקל. ממקרה זה ניתן לראות כי הפאניקה הקצרה שהשפיעה על מחירי הנדל"ן בעיר נמשכה לאורך 15 חודשים בלבד.

מחירי הדירות בקרית שמונה על רקע מלחמת לבנון השניה

במרץ 2006 עמד המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים בקרית שמונה על רמה של 330 אלף שקל, כאשר 4 חודשים לאחר תום המלחמה עמד המחיר של דירות מסוג זה על 260 אלף שקלים בלבד. עם זאת, במרץ 2007 חזרו המחירים לרמה של 340 אלף שקל. ניתן לראות שכמו במקרה הקודם, גם במלחמת לבנון השניה הגיבו מחירי הדיור בצורה דומה ולאחר ירידה של כ-20% חזרו מחירי הדיור לרמתם מלפני המלחמה.

מ-2 מקרים אלו נוכל להסיק לגבי מחירי הדירות עם הממ"דים, שהושפעו כתוצאה מסבב הלחימה האחרון ברצועת עזה. ככל הנראה מחירי הממ"דים ישארו גבוהים בטווח זמן הקצר, אך עושה רושם שבעוד כשנה הם ישובו למחירם מלפני הלחימה האחרונה ברצועה. ככל הנראה הזיכרון הקצר  או יותר נכון אפקט השיכחה של הציבור יפעל בצורה דומה גם במקרה הנוכחי. 

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

החיסכון ברכישת דירה בקבוצת רכישה אל מול רכישת דירה מקבלן

רוכשים רבים המתעניינים ברכישת דירה, שמעו בוודאי על קבוצות רכישה ועל החיסכון הכספי הגדול הטמון בקניית דירה במסגרת זו. עם זאת, רבים עדיין לא מכירים מהם היתרונות של קבוצת רכישה. בכתבה זו נעסוק ביתרונות העיקריים של רכישת דירה בקבוצת רכישה על פני רכישתה מקבלן:

1)      ביטחון כלכלי – ברכישת דירה מקבלן מקבל הדייר ערבות על פי חוק המכר. ערבות זו, מבטחת את השקעתו בדירה. כלומר מעל סכם של 15% צריך הקבלן לספק ערבות בנקאית לרוכש בעבור כספו. עם זאת, את הרישום על הנכס מקבל הלקוח רק מספר שנים לאחר איכלוס הבניין. בקבוצת רכישה, יקבל הרוכש רישום של זכותו בלשכת רישום המקרקעין עם רכישת הקרקע ולא יצטרך להמתין עד תום בניית בניין המגורים.  

2)      חיסכון ברווח היזמי - כשקבלן מתחיל פרויקט בנייה הוא מעמיס על הדירות רווח יזמי של 25%-30% מסך העלות של כל הדירות בפרויקט. רווח זה אמור לגלם את הרווח היזמי של הקבלן בפרויקט. בקבוצת רכישה המארגן מושך לעצמו רווח של 4%-7% בלבד מסך הפרויקט. חיסכון זה הוא למעשה החיסכון הגדול ביותר שישיג רוכש בהצטרפות לקבוצת רכישה.

3)      חיסכון במימון הבנקאי – קבלן רוכש את הקרקע לפני שיש לו רוכשים, ע"י מימון אותו הוא לוקח מבנק מלווה. מסיבה זו, על הרוכש לממן את הריבית שהקבלן צריך להחזיר לבנק המלווה בעבור הזמן שבין רכישת הקרקע ע"י הקבלן לבין מכירת הדירה ללקוח. בקבוצת רכישה הלקוח רוכש את הקרקע עם ההצטרפות לקבוצה ולכן הוא לא צריך לממן את המימון הבנקאי על הקרקע אותו מממן הקבלן.

4)      חיסכון בהצמדת מדד – כשרוכש קונה דירה מקבלן הוא משלם לקבלן על הדירה בתשלומים. הקבלן יצמיד כל אחד מתשלומים אלו למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. עם זאת לקבלן מוצמד המדד לעלות הבנייה בלבד (ע"י ספקי הבנייה השונים) בעוד שללקוח מוצמד המדד בעבור כל עלות הדירה. בקבוצת רכישה יוצמדו ללקוח מחירי הבניה בלבד ולא המחיר הכולל של הדירה.

מאת ישראל הס - מארגן קבוצת רכישה בירושלים

2 דירות אחרונות בקבוצת רכישה בירושלים – במחיר של 20% פחות ממחיר השוק

2 דירות אחרונות בירושלים במחיר של 20% מתחת לשוק (בהשוואה למחירי דירות יד שניה שנמכרו באיזור בתקופה האחרונה – הבדיקה בוצעה מול מאגר המידע של רשות המסים), במסגרת קבוצת הרכישה בשכונת נחלאות.

קבוצת הרכישה נחלאות הצעירה: פרויקט נחלאות הצעירה ממוקם ברחוב אילת הנמצא בלב שכונת נחלאות, במרחק הליכה משוק מחנה יהודה ומאיזור הבילוים החדש של ירושלים. האיזור נהנה מהשקט והאינטימיות המאפיינת את השכונה. בפרויקט 5 דירות מגורים וקומת מרתף. חלק זה של נחלאות נהנה מביקושים גבוהים מצד משקיעים, המזהים את הפוטנציאל הנדל"ני בשכונה וממשפחות צעירות המבקשות להינות מהנוחות שבמגורים במרכז ירושלים עם השקט והפרטיות המאפיינות את נחלאות.

לדף הפרויקט – קבוצת רכישה בשכונת נחלאות בירושלים

קבוצת רכישה - העידן החדש לפנינו

קבוצות הרכישה, שהופיעו בארץ בסערה בעשור האחרון, עוברות כרגע לשלב חדש באבולוציית ההתפתחות שלהן. הקבוצות, שעד לפני 2011 סיפקו לרוכשיהן חיסכון שנבע ברובו מהטבות מס, איבדו כמעט לגמרי יתרון זה וכיום הן מתבססות בעיקר על חיסכון הרווח היזמי ועלויות המימון. עובדה זו, הוציאה קבוצות רכישה רבות מהשוק והותירה בו את הקבוצות המקצועיות יותר. במאמר זה ננסה לסקור מהו מצבן של קבוצות הרכישה מ-2011 ומהן האתגרים העומדים בפניהן בעתיד.

קבוצות רכישה מ-2011

משנת 2011 חייבו רשויות המס, את כל מי שמוכר קרקע פרטית לקבוצות רכישה, בתשלום מע"מ על הקרקע. בעל הקרקע מצידו, מעביר את חבות המע"מ לפתחם של הרוכשים, מה שמחייב אותם בתשלום מס ערך מוסף על רכיב הקרקע. עובדה זו ניטרלה את אי תשלום המע"מ על הקרקע, ממנו נהנו הרוכשים, דרך קבוצות הרכישה והורידה במידה רבה את האטרקטיביות שלהן.

קבוצת רכישה קטנה, המעוניינת לשרוד במצב שנוצר חייבת להיות מנוהלת היטב כך שתדע לספק חיסכון משמעותי למרות היעלמות מקלט המס שהיה קיים לפני 2011. קבוצות אלה, יכולות להתמקד עדיין בחיסכון עלויות המימון עם רכישת הקרקע, כמו גם בחיסכון של עלויות הבנייה.

לקבוצות הגדולות היה הרבה יותר קל, מכיוון שהן בין כה וכה רכשו את הקרקע מגורם מסחרי ולכן ממילא מחיר רכישת הקרקע היה כולל מע"מ. האתגר של קבוצות הרכישה הגדולות נשאר כמו תמיד האתגר הניהולי הכרוך בתיפעול קבוצת אנשים גדולה.

עליית המחירים מחזירה את קבוצות הרכישה אל השוק

למרות היעלמותן של קבוצות רכישה רבות מהשוק, עליית המחירים שהחלה בחודש אפריל 2012 עשויה להחזיר קבוצות רכישה ספורות אל שוק הדיור. זאת, כתוצאה מהחיסכון הפוטנציאלי המשמעותי במחיר הדירה, הכולל את עליית המחיר המשוערת בשנים הבאות ובנוסף את החיסכון הרב בין מחיר השוק של הדירה לבין מחיר רכישתה דרך קבוצה.

בנק ישראל מקשה על קבוצות הרכישה

אמנם עליות המחירים האחרונות החזירו קבוצות ספורות אל שוק הדיור, אך מנגד הגבלת המימון למשקיעים (ל-50% בלבד משווי הדירה), שהם חלק ניכר מלקוחותיהם של קבוצות הרכישה, הורידה את האטרקטיביות שברכישת דירה להשקעה דרך קבוצת רכישה.

אמנם לא כל המשקיעים ידירו את רגליהם מהשקעה באפיק זה, אך המשקיעים הממונפים יותר יחפשו השקעות בעלות תשואה גבוהה יותר באפיקים אחרים.

מאת קבוצת הרוכשים הירושלמית

                                            

קבוצת רכישה בירושלים – מחירי דירות של 22% מתחת למחיר שוק

קבוצת הרוכשים הירושלמית מציגה קבוצת רכישה בת 5 דירות בלבד בשכונת נחלאות, המיועדות לזוגות צעירים ולמשקיעים. מחירי הדירות בקבוצת הרכישה הם החל מ-1,089,000 שקלים לדירת 3 חדרים. המחירים בקבוצת רכישה זו משקפים מחיר הנמוך ב-22% ממחיר השוק של דירות יד שניה דומות שנמכרו באיזור בחודשים האחרונים (זאת לפי מחירי המכירה של דירות אלו במאגר המידע של רשות המסים).

בפרוייקט ייחודי זה, המשווק על ידי קבוצת הרוכשים הירושלמית ומאורגן ע"י החל"צ "דיור בר השגה", יירכשו חברי הקבוצה בשלב הראשון את הקרקע עליו עומד הבית ברחוב אילת 16 ובשלב השני ירכשו את שירותי הבינוי. בית זה ששימש בעברו כגן ילדים משמש כיום כוילה פרטית במרכז העיר. הבניין שייבנה הוא בשטח של כ-440 מ"ר בו יבנו 2 קומות + קומת מרתף + עליית גג. האיכלוס יתרחש בעוד כשנתיים וחצי והבנייה תחל בעוד כשנה (לאחר הוצאת היתר בנייה).

הפרויקט נמצא במרחק הליכה משוק מחנה יהודה ומאיזור הבילוים החדש של ירושלים. כמו כן, בקרבת הפרויקט נמצאים פארקים, מוסדות חינוך וגני ילדים רבים, כמו גם בתי קפה, בארים ותיאטראות. כל זאת עם הפרטיות והשקט המאפיינים את השכונה.

בשל תקנות של בנק ישראל, הפרויקט מיועד לזוגות צעירים שיש ברשותם סכום ראשוני (הון עצמי) של 600 אלף שקלים ומעלה ומשקיעים שיש ברשותם הון עצמי של 800 אלף שקלים ומעלה.

פרטים נוספים על הפרויקט באתר http://www.homeinj.co.il/nachlaot