חשיבותו של מידע נדלן אמין בתנאי חוסר וודאות

הבעיה הגדולה ביותר איתה התמודדו עד לא מזמן מחפשי דירות בישראל ומחפשי דירות בירושלים היא המחסור החמור במידע נדלן אמין ואיכותי. את המצב הציל מאגר המידע של רשות המסים. מה זה בכלל?

עד לא מזמן המידע האמין ביותר שיכולנו לקבל הוא של משווקי נדלן בעלי אינטרס, אבל  לפני כשנה, במהלך מבריק השיקה רשות המסים את מאגר המידע של רשות המסים, המספק כיום את מרבית מידע הנדלן שצריך רוכש הדירה הפוטנציאלי.

הצגת פתרון למידע נדלן אמין

המאגר מאפשר לרוכש הדירה כח רב בבואו לרכוש דירה מיד שניה או דירה מיד ראשונה. עד הופעות מקור זה, המספק מידע נדלן אמין ואיכותי, הסתמך הרוכש רק על דיווחי העסקאות אותן סגרו המתווכים ועל מחירי השיווק של חברות הבנייה ויזמיות הנדל"ן השונות.

כיום המצב שונה לגמרי עד שלא מזמן אמר אחד הקבלנים של ירושלים כי מאגר המידע של רשות המסים הוא כמו "תמונת רנטגן שמקבל הלקוח על הקבלן". דימוי אמנם קצת מוזר, אך משקף את תחושתם של הקבלנים.

מידע נדלן זמין – אליה וקוץ בה

מצד אחד מאגר המידע הביא לירידת העמימות ולוודאות רבה יותר ללקוח אבל שחק את רווחיות הקבלנים בכ-3%. זאת מהסיבה הפשוטה, כי מרגע שהקבלן עשה הנחה ללקוח אחד עם תחילת השיווק של הפרוייקט, ולרב הקבלנים עושים זאת, הלקוחות הבאים לא יהיו מוכנים לשלם יותר (או שיהיו מוכנים לשלם מעט מאוד מעל למה ששילמו הלקוחות הקודמים).

מידע נדלן זמין זה, גרם לכאב ראש לא קטן לקבלנים. זאת מכיוון שהלקוחות שראו את ההנחה, אותה קיבלו הרוכשים הראשונים, רוצים הנחה זהה אבל הם לא יכולים לקבל אותה מכיוון שמאז, ההנחה אותה קיבלו הרוכשים הראשונים, הקבלן שילם סכומים אלו ואחרים בעבור ריבית לבנק ואותם הוא חייב לגלם בתוך המחיר הסופי ללקוח.

הלקוח שלא מסוגל להבין את מבנה העלויות של הקבלן מסרב לרב לקבל טענה זו ומתעקש על המחיר המוזל אותו קיבלו הרוכשים הראשונים. עובדה זו מביאה לתקיעת עסקאות נדלן רבות.

השפעה קטלנית של קיפאון בשוק הדיור על ניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

כדי להבין את הקשר בין בועת נדלן "שוק הונית" שמתפוצצת בקצב מסחרר בשוק ההון לבין השפעתו הקטלנית של הקיפאון בשוק הדיור נצטרך להתבונן ברזולוציה עמוקה יותר הן בעסקיהן של חברות הבנייה והיזמות והן בתפקידו של שוק ההון כספק אשראי ייחודי לחברות אלו.

אך לפני שנבין את הקשר ההדוק בין 2 תופעות הרסניות אלו עלינו להבין מאפיין ייחודי בתחום הנדלן והוא המימון: כאשר חברה יזמית מעוניינת להיכנס לתוך פרוייקט נדלני היא מחפשת אחר מימון. בניגוד לעסקים בתחומים אחרים במשק כמו קמעונאות או רכב, האופי של שוק הנדלן מאפשר לחברות ממגזר זה לזכות במימון פוטנציאלי גבוה יותר מהמימון הפוטנציאלי לו זוכות חברות במגזרים שונים. למה זה כך?

כאשר בנק או מוסד פיננסי זה או אחר מלווים לחברה שמשקיעה ומוכרת נכסים ניידים – שהם כל קבוצת הנכסים (קמעונאות, רכב, תקשורת ועוד) שלא כוללים נכסים נייחים כמו דירות, קרקעות ועוד - הסיכון הפוטנציאלי אותו נוטל המלווה רב יותר.

למה שוק הנדלן זוכה להלוואות רבות יותר משווקים אחרים?

ההבדל בסיכון נובע מהתנהגותם של נכסים ניידים לעומת נייחים – בעוד שהערך של נכס נייד נשחק עם הזמן (ערכה של המכונית יורד, ריהוט מתבלה וערכו נשחק) בשל רמת הבלאי שלו ואפשרות התחלופה הגבוהה שלו, ערכו של הנכס הנייח עולה (קרקע) בשל חוסר האפשרות להחליפו.

במקרה והמלווה מלווה כספים לעסק כושל, שמשקיע ומוכר נכסים ניידים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק קטן מאוד מהשקעתו אם בכלל, כי הסחורה אותה הוא מחזיק שווה פחות ממה שהיתה שווה בנקודת הפתיחה. לעומת זאת, במקרה והמלווה מלווה לעסק כושל שמשקיע ומוכר נכסים נייחים, סביר להניח כי המלווה יישאר בסופו של דבר עם חלק גדול, באופן יחסי מהשקעתו. זאת, גם אם ערך הנכס הנייח (קרקע) שברשותו נפגע במעט הוא יחזור להיות בעל ערך בעתיד בשל המחסור וחוסר התחלופה של נכס זה.

זו הסיבה בגינה בנקים או כל מוסד פיננסי אחר ייטה לספק הלוואות רבות יותר ובשיעור מימון רב יותר לעסקים העוסקים בנכסי דלא ניידי (נדלן).

מקיפאון במכירת הדירות לניפוץ בועת נדלן בשוק ההון

חברת נדלן רגילה הנכנסת לפרוייקט נדלן (רכישת קרקע +בנייה) נעזרת במימון בנקאי של בין 70% עד 80% מהפרוייקט. מכאן נובע שהסיכון של הבנק (במקרה זה) יעלה בעבור כל קושי בהשלמת הפרוייקט. עם זאת הבנקים לא פראיירים ולכן אינם מספקים לקבלן או לחברה הנדלנית את כל המימון בעבור הפרוייקט מראש, אלא בשלבים, על פי התקדמות הפרוייקט.

אבל מה קורה אם המלווים הם מלווים חוץ בנקאיים, שהם לרב רוכשי האג"חים (איגרות חוב) שהחברה הנדלנית/קבלנית הנפיקה כדי לממן את הפרוייקט?

רוכשי האג"ח רוכשים את כל איגרות החוב, שאמורות לממן את פרוייקט הבנייה בחלקו או בשלמותו, בבת אחת בשלב ההנפקה ולכן הם "תקועים" עם הפרוייקט של אותה חברה מההתחלה ועד הסוף. לעיתים, החברה משעבדת פרוייקט נדלן ספציפי לצורך ביטוח השקעתם של רוכשי האג"ח (במקרה של כישלון הפרוייקט). אבל האם זה מספק ביטוח אמיתי לרוכשים?

תקיעה או ירידה בקצב מכירת דירות חדשות של החברה הקבלנית יכולה להגדיל בפי 2 או אף בפי 3 את משך הפרוייקט. זמן זה חורג לעיתים מהמועד בו על החברה להתחיל ולהשיב את הקרן שהלוו לה רוכשי האג"ח (החברה מחזירה את הריבית על בסיס רבעוני/חצי שנתי בעבור ההלוואה ואת הקרן בפריסה שווה בשנים האחרונות של ההלוואה). במקרה ולחברה לא נותרו עתודות כספיות נוספות, עליה להגיע להסדר חובות עם הנושים. בשלב זה ואפילו קצת לפני כן, ערך האג"חים אותם מחזיקים מלווי החברה מתחיל לצנוח ובועת נדלן שוק הונית זו מתחילה להתפוצץ.

צניחה זו בערך האג"חים של החברה מביאה לבעייה נוספת – משקיעים חדשים לא ירצו לרכוש אג"חים קיימים של החברה ובטח לא אג"חים חדשים ולכן החברה תתקשה להשיג מימון חדש לפרוייקטי בנייה חדשים. מצב זה שנקרא בעגה המקצועית "מחנק אשראי" מייבש את עסקיה של החברה ומביא לירידת ערך מניותיה (שמשקפות את ירידת הערך שהמשקיעים מייחסים לחברה).