סיבות לעליות:

1) אף פרוייקט תמ"א 38 עדיין לא יצא אל הדרך בשלב זה, בין אם בשל סחטנות הדיירים ובין אם בשל עיכובים בירוקרטיים תכנוניים. בניגוד למרכז הארץ (מדינת תל אביב) בה נכנסו חברות גדולות אל תחום התמ"א 38 בירושלים, תחום זה נשאר נחלתן של החברות הקטנות - סימן שמעיד על חוסר אטרקטיביות מספקת של פרוייקטים מסוג זה בירושלים.

2) פרוייקטים של פינוי בינוי תקועים - למרות הסיוע העירוני למימושם של פרוייקטי פינוי בינוי, רב הפרוייקטים המתוכננים עדיין לא קרמו עור וגידים, לרב בשל חוסר הסכמות מצד הדיירים, שמפחדים לצאת "פראיירים" ולקבל מהיזם פחות מידי. לדוגמא: מתוך עשרות פרוייקטים מתוכננים של פינוי בינוי בקטמונים, יצאו למימוש פרוייקטים אחדים בלבד.

3) תושבי החוץ היהודים הלא אמריקאים עדיין מסתערים על העיר - הנדל"ן בצרפת, בריטניה, בלגיה, רוסיה וספרד נמצא במיתון (חלקי או מלא), מה ששולח לארץ את תושבי החוץ  (בעיקר היהודים) ממדינות אלו להמשיך ולרכוש דירות.

סיבות לירידות:
1) תחרות שיווק חריפה בין הקבלנים המקומיים שתיפתח בבמחצית השנייה של 2012- בארנונה המזרחית ומערבית ישווקו כ-1,000 יחידות דיור, בגילה משווקים כ-150 יחידות דיור וברמת שרת/רמת דניה ישווקיו מינואר 2013 כ-300 יחידות דיור.

2) סיום הפטור על תשלום מס שבח בסוף 2012. ישנם בעלי דירות שייחכו עד לחודש האחרון בו ניתן לממש את הפטור עם מכירת דירתם, ואז  ייצאו דירות רבות לשוק.

קבוצת הרוכשים הירושלמית